壹、簡介
一、女兒代理母親出售房地(代理關係)
二、請仲介公司代為銷售房地(居間關係)
三、房地順利出售，委請地政士申辦不動產移轉登記(委任關係)
四、買方取得房地後，請室內裝修公司進行室內裝修工程(承攬關係)
五、買方兒子甲借友人乙一台機車，乙未經甲同意，便將機車出賣予丙(無權處分)
六、僱傭
以上六種法律行為，在民法上如何區別?若發生糾紛時，如何尋求法律途逕解決?
貳、民法上之定義
一、代理關係：
民法第 167 條：代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。
(一)要件：
1、代理人以本人名義為法律行為。
2、代理人代為意思表示或代受意思表示。
3、代理人得代理本人為法律行為及準法律行為。
4、代理人得於代理權限內為法律行為。
(二)、代理特性
1、獨立性：代理關係與內部委任或僱傭關係予以分離，為一獨立法律行為。
2、無因性：代權授與行為本身是否會因基礎行為無效或得撤銷而受影響，向來為民法上重大爭議問題。
3、非要式性：無須踐行一定方式即可成立。
(三)、代理權之效力：
1、代理人行為效力歸屬於本人。
2、意思表示有瑕疵時，原則：就代理人決之，例外，本人指示，就本人決之。(民105)
第 105 條代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。但代理人之代理權係以法律行為授與者，其意思表示，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就本人決之。
(四)、代理權之消滅：
1、原因：代理權之撤回及限制(民107、108)
第 107 條：代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。
第 108 條：代理權之消滅，依其所由授與之法律關係定之。代理權，得於其所由授與之法律關係存續中撤回之。但依該法律關係之性質不得撤回者，不在此限。
(五)、無權代理：
1、表見代理：
(1)、意義：雖無代理權，但因與本人間有一定關係，而有相當理由足使相對人誤信其為代理人而為之法律行為，此時相對人得對本人主張代理行為完全有效之制度。是指無代理權人雖然做出無權代理行為，但是卻因為本人的行為而在表面上產生代理權存在的外觀，造成相對人信賴無權代理人有代理權，此時為了保護交易安全，應使本人對於相對人負責，而讓該無權代理行為對本人發生效力。
(2)、類型：
A、因代理權的撤回或限制(民107)
B、由自已行為表示授權或知他人表示為代理人而不為反對之表示而發生者(民169)
(3)、效力：
A、本人對相對人負承認無權代理行為之責，亦即相對人得主張表見代理效力及於本人。(本人很慘~)
B、交易相對人得撤回其行為。
C、交易相對人未主張前，本人非經承認，不得主張該行為之效力及於本人。
D、交易相對人明知或可得而知其無代理權者，本人不負授權人之責(即本人無須負強迫承認該無權代理行為之責)。
(4)、小結：相對人要提出證明，有點難。
2、表見代理以外之無權代理：
(1)、情形：完全未經授權之代理行為、授權行為無效、逾越代理權範圍、代理權消滅之代理。
(2)、效力：效力未定，需：
A、經本人承認：代理行為自始有效。(民115、116、170)
B、本人拒絕：自始不生效力
C、相對人：催告權(民170)、撤回權(民171)
(3)無權代理人與相對人間：
A、本人承認：不生任何關係。
B、本人拒絕：無權代理人對善意第三人負損害賠償(民110)(善意相對人很慘~)
(4)無權代理人與本人間：
A、本人承認：該行為對本人發生效力。
B、本人拒絕：成立無因管理或侵權行為(民172、184)
(六)、舉例：
某丙未簽立授權書，某甲即以其子某丙之名義簽立不動產買賣契約，則某丙是否為該買賣契約之當事人，應負契約責任？又某甲既非買賣契約之當事人，應否負何種法律責任？
某丙未簽立授權書，某甲即以其子某丙之代理人身分，表示某丙欲出售房屋，並簽立不動產委託銷售契約及不動產買賣契約，在某丙並未簽立授權書之情形下，亦無其他證據足資證明某丙有為授與代理權之行為，法院即認定某丙並未授權其母某甲委託銷售及出賣房屋，則委託銷售契約及買賣契約均無法對某丙發生效力，某丙無庸負契約責任。
某甲未經某丙授權，即以某丙之名義代為法律行為（即買賣不動產），屬於民法上所稱「無權代理人」，依照民法之規定，無權代理人對於善意之相對人，必須負損害賠償責任。本案例中，所謂之「相對人」即為不動產買賣契約之買受人、及不動產委託銷售之仲介公司。
然因為在委託銷售過程中，仲介某乙除未依照不動產買賣契約書，要求某甲提出不動產土地、建物所有權狀、及房屋之鑰匙等可證明某甲經過屋主即某丙授權出售房屋之相關文件物品，在簽約之前及同時，仲介某乙及買受人亦未要求某甲提出授權書或向某丙確認有無授權一事，顯見仲介公司及房屋買受人就未經授權一事，並非屬於善意之情形，故法院認為某甲無庸依照民法負無權代理人之損害賠償責任。
二、居間關係
(一)、意義：
當事人約定，一方(居間人)為他方(委任人)報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。(民565)
(二)、性質：雙務、有償、諾成、不要式。
(三)、種類：
1、報告居間：依民法第565 條規定，不以訂約時周旋於他人之間說合為必要，僅為他方報告訂約之機會也能成立居間（最高法院52 年台上字第2675 號判例）。
2、媒介居間：指居間人居間斡旋使契約成立。換言之，不光是當介紹人而已，還要「促使」雙方的契約成立。
3、特殊居間：法律對於某些居間內容有特別規定。例如婚姻居間，依民法第573 條規定，約定報酬者就其報酬無請求權。另外還有保險居間（保險法第9條）、證券居間（證券交易法第15 條）等。
(四)、效力：
1、忠實義務：民法第567 條規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。
2、調查義務：
(1)、 一般調查義務：居間人對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
(2)、 營業居間人之調查義務：以居間為營利業務之人，關於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查義務。例如不動產仲介公司應調查賣方是否確為屋主，產權及屋況如何，有無一屋二賣等情事。
3、 隱名居間之特殊義務：
所謂「隱名居間」，是指當事人之一方，指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人，目的在保持委託人的隱密。一旦成立隱名居間，則居間人有不告知相對人之義務。依民法第575 條第2 項規定：「居間人不以當事人一方之姓名或商號告知相對人時，應就該方當事人由契約所生之義務，自己負履行之責，並得為其受領給付。」
如契約有約定服務報酬，則從其約定。如未約定，則依情形非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。例如一般交易慣例，不動產仲介業者提供服務均收取報酬，即使沒有約定，也要付服務費。民法第566 條規定：「未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」又依不動產經紀業管理條例第20 條規定：「經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。」因此若雙方未約定服務費的數額，以仲介公司揭示的收費標準為準。
5、委託人的義務：給付報酬(民566、568-570、572、573)
(五)小結：
經由居間而成立之契約，雙方解除契約時，居間人得否請求報酬？最高法院49 年台上字第1646 號判例指出：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」
屋主委託房屋仲介售屋時，房仲公司在委託銷售契約中皆有「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」之條款約定，若當事人間就該條款發生爭議，以往法院根據契約條款均判決房仲勝訴，但最近司法實務上有了不同以往的新見解。高院認為房仲為「居間者」，必須買賣雙方約定之買賣契約成立後，居間者才能請求報酬；但房仲在委託銷售契約的「霸王條款」卻規定，不管買賣契約是否成立，只要賣方違反「霸王條款」即應給付佣金，該條款已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，對賣方不公平，違反民法居間契約的規定，也違反消保法，應屬無效，判決房仲敗訴。法院的新見解引起房地產市場震撼。
三、委任關係：
(一)、意義：
當事人約定，一方(委任人)委託他方(受任人)處理事務，他方允為處理之契約。(民528)
委任係委託他人處理一定事務的契約，最典型的例子，莫過於委任律師去打官司，委任的一方當事人－客戶（client），必須將用完印之「委任狀」（powers of attorney），交付給律師，然後律師即據以代理當事人出庭應訴。 不過，打官司不一定勝訴，當事人不能因為律師未能幫其打贏官司，遂主張不付律師費，這一點即是委任與承攬的最大區別。
處理事務的勝敗良窳，跟能否取得委任報酬無關，律師打輸官司，律師費照領，只是有損於其招牌而已。
四、承攬關係：
(一)、意義：
承攬須「完成」一定的工作，才能領取報酬；至於委任，則不在此限，只要受委任的一方確實提供必要的服務，即能獲取一定的工作酬勞。
五、無權處分：
(一)、意義：無權利人而以自已名義就他人權利標的物所為處分。
「無權處分」會用到的法條即有：§118+§115+§801+§948+§759之1+§767
(二)、無權處分之效力：(民118)
1、原則：效力未定
2、例外：
A、經有權利人承認者，處分行為溯及處分時生效。(民115)
B、處分後無權利人取得標的物權利者：處分自始有效。
C、受讓人善意取得時，取得物之所有權。(民801、948)(動產)
第 801 條：動產之受讓人占有動產，而受關於占有規定之保護者，縱讓與人無移轉所有權之權利，受讓人仍取得其所有權。
第 948 條：以動產所有權，或其他物權之移轉或設定為目的，而善意受讓該動產之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律之保護。但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與之權利者，不在此限。動產占有之受讓，係依第七百六十一條第二項規定為之者，以受讓人受現實交付且交付時善意為限，始受前項規定之保護。
EX ：甲借乙一台機車，乙擅自將該機車出賣給丙，此時乙對機車之處分即為無權處分，丙有無取得機車之所有權，取決於甲事後是否同意或乙事後有無成為機車之所有權人。
D、 受讓人善意取得時，取得不動產之所有權。(民759-1、767)(不動產)
第 759-1 條：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
第 767 條：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。
六、僱傭關係：
(一)、意義：民法第四百八十二條規定：「稱僱傭者，謂當事人約定，一方於一定或不定之期限內為他方服勞務，他方給付報酬之契約。」公司與 其員工之法律關係，就是最具備代表性之僱 傭契約關係。
七、委任、僱傭與承攬等概念之分辨：
在委任契約中，受委任的一方憑其專業知識，替委任人提供服務，所以受任人從事工作的「自由度」較高，一般民間通俗用語，即是「委聘」或「禮聘」。至於在僱傭契約中，受僱的一方與雇用的一方，既然存在著老闆與員工之關係，其工作的「自由度」可說最低，員工遇事須看老闆的臉色行事。 最後關於承攬，則係介於委任與僱傭之同，承攬人係廠商〈contractor〉，有其專業知識，雖然須按照定作人〈業主company〉的「指示」（instructions）處理，仍然有其自主決定的能力。其工作的「自由度」，介於委任與僱傭之間，從此不難理解承攬契約的法律特徵。
委任人既「全權委任」受任人處理事務，受任人即有著較高的工作自由度，可以隨興自由發揮，當然成敗由受任人自行負責。同時，此亦與僱傭不同，受雇人工作自由度最低，一切聽命老闆的臉色辦事，當然出了事之後，應由老闆自行負責。
唯獨承攬契約，責任的歸屬不甚明確，此因定作人(業主)具有「指示權」，而承攬人則負有「完成一定工作」的義務，彼此各具備相當的權限，碰到工安事故的爆發，往往彼此推諉卸責。不似委任或僱傭，一旦出了不虞事故，契約雙方的責任，堪稱涇渭分明。在委任契約出了問題，主要是受任的專業人士之責任，而在僱傭契約，則責任主要降落在老板的頭上，權利、義務的分際，係十分明確的。