房地合一稅2.0上路，父母贈與現金好?不動產好?哪樣最節稅

房地合一稅2.0於110/07/01正式上路，以往用贈與不動產與子女最節稅巳不再適用，雖節省贈與稅，但未來子女出售房產時，反而需承擔高額房地合一稅，茲參考鉅亨網-林嘉焜專欄之”從上半年建物過戶一窺傳承新趨勢 這招學起來最省稅”之文章中，做些微調後，舉例說明，若父母分年贈與+子女自住6年後出售，不但節省贈與稅，也節省房地合一稅。

【方案一】王爸爸若一次贈與現金 3,500 萬給二女兒，贈與稅為 367 萬元。二女兒以 3,500 萬元購入，預定 8 年後以 5,000 萬元出售，房地合一稅大約 250 萬。合計稅負617萬。

贈與稅=(3500萬-220萬)*15%-累進差額125萬=367萬

房地合一稅2.0=(5000-3500-5000*3%-100)*20%=250萬

合計稅負367萬+250萬=617萬

【方案二】，王爸爸若提早十年期間規劃，逐年贈與二女兒購屋資金，王爸爸每年贈與 350 萬，10 年的贈與稅合計 130 萬元。如【方案一】驗算，8 年後出售，房地合一稅大約 250 萬。合計稅負為380萬。

贈與稅=(350萬-220萬)*10%*10年=130萬

房地合一稅2.0=(5000-3500-5000*3%-100)*20%=250萬

合計稅負130萬+250萬=380萬

【方案三】如果王爸爸先購屋，再贈與房地產給二女兒，贈與稅為 178 萬元，二女兒預定 8 年後以 5,000 萬元出售，房地合一稅大約 650 萬。合計稅負828萬。

贈與稅=(3500萬-假設贈與時房地現值為1500萬-220萬)*10%=178萬

房地合一稅2.0=(5000-1500-5000*3%-100)*20%=650萬

合計稅負1780萬+650萬=828萬

新增【方案四】，王爸爸、王媽媽若提早規劃，分八年贈與二女兒購屋資金，王爸爸先贈與給王媽媽220萬，再由王爸爸、王媽媽每年贈與220 萬*2人=440萬予二女兒，8年的贈與稅合計 0元。二女兒用父母贈與的3,500萬購屋。二女兒自住8年後出售, 出售價款5,000萬元，房地合一稅大約 85萬。合計稅負85萬。若自住重購，還可享有重購退稅優惠(小換大全退、大換小部份退)。

所得稅法第四條之五：
前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一
款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超
過四百萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地
：
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋
連續滿六年。
(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

所得稅法第十四條之四第三項(八)：
符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項
規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

所得稅法第十四條之八：
個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

贈與稅=(220*2人-每人免稅額220*2)=0(分8年贈與)

房地合一稅2.0=(5,000-3,500-5,000*3%-土地漲價總數額100萬-400萬免稅額)*10%=85萬

合計稅負0萬+85萬=85萬

結論：
1.若王爸爸急著要過戶給二女兒，避免子女爭產之情況下，贈與現金(方案一)較贈與不動產(方案三)較省稅(因不動產用現值，非市價)
2.若能長期規劃，並善用夫妻相互贈與免贈與稅(條件：父母需用各自帳戶匯款予二女兒)加上自住6年10%且400萬免稅之優惠，方案四較方案二省稅。