好房網News記者林和謙／台北報導
2021/07/26新聞內容：
為遏止短期炒作不動產，房地合一稅從2016年1月初實施，但法規上路，總會有有心人士刻意想方設法規避稅負，財政部近年也發現幾種逃漏稅的手法，除了以今（2021）年7月1日實行的房地合一稅2.0因應，另外還有虛報成本費用來避重稅的案例，也被國稅局查獲。
財政部中區國稅局指出，房地合一稅制按實際交易價格減除成本、費用及已課徵土地增值稅的土地漲價總數額，計算交易所得來課徵所得稅；房地合一稅上路後這幾年，陸續發現有民眾以沒有交易事實的不實統一發票申報充作出售房地的成本費用，想逃漏稅。
財政部中區國稅局就曾發現，從事房仲業的甲先生申報出售適用稅率45％的房地，並檢附水電裝修、拉皮工程等二聯式統一發票，且是甲先生親友所設立的工程行、裝潢公司所開立的大額統一發票，稅務人員察覺有異常，於是從施工所需料工費等物流、金流資料進行查核，發現工程行業者配合甲先生開立不實統一發票協助虛增房地裝修費317萬多元。該案被查獲後，依適用稅率45％核定補徵稅額142萬多元並處以罰鍰，工程行、裝潢公司負責人涉嫌幫助他人逃漏稅及以詐術或不正當方法逃漏稅，已觸犯《稅捐稽徵法》及《商業會計法》等規定。針對這類案件也是國稅局目前查核重點。 此外，也有民眾利用刻意高報移轉土地現值，讓原本房地產短期交易應適用房地合一稅高稅率的部份稅基、轉而課徵10％土增稅稅率，可少繳稅；因此財政部在房地合一稅2.0修正土地漲價總數額減除規定，防杜利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值的土地移轉現值方式規避所得稅負。
近幾年也有民眾利用成立未上市櫃的「空殼公司」，買下不動產後再將公司股權轉賣，且今年初前，未上市櫃且未登錄興櫃的股權交易所得免計基本所得額、也免課最低稅負，所以不少人利用此手法逃漏稅；因此財政部進行「所得基本稅額條例」（最低稅負制）修正案，2021年1月1日起恢復未上市櫃股權交易所得計入基本稅負。此外，交易持有股份（或出資額）過半數未上市櫃公司的股權，且該股權價值50％以上是由境內的房地所構成，也納入房地合一稅2.0。
原文網址: 房地合一「逃漏稅手法」有這些！財政部都盯上了 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/116333305229.html
新聞解析：
所得稅法第十四條之四第一項：
第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出 價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及 移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易 時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府 發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之 費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當 次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額 外，不得列為成本費用。
- 也就是說，有提示取得、改良及移轉而支付的費用(例如文章內所敘工程行開立之房屋裝修費317萬)時，可依實際支出列為減除項目。
- 為免利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負。舉例來說：A 君出售適用房地合一稅 2.0之土地 1 筆，該次出售時之公告土地現值為 40萬元，倘其申報土地增值稅之自行申報土地移轉現值為 60 萬元，前次移轉現值為 30 萬元，則 A君計算課稅所得時得減除之土地漲價總數額為10 萬元(出售時之公告土地現值 40 萬元-前次移轉現值 30 萬元)。至於自行申報土地移轉現值 60萬元超過當次交易公告土地現值 40 萬元部分，屬當次交易不得自房地交易所得額減除之土地漲價總數額，不得減除；但該部分繳納之土地增值稅，可列為費用。
所得稅法第十四條之六： 個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由 者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始 取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資 料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者 物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付 之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元 為限。
若提示不出費用證明，則最多按成交價的3%計算(推計費用由5%降至3%)，還增設了30萬的天花板上限。所以，往後裝修業或工程行承攬工程，客戶會索取統一發票會成常態。
所得稅法第四條之四第三項： 個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外 營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以 上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土 地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
房地合一課徵所得稅作業要點第二點第二項： 個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該被投資國內外營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、 土地所構成者（以下簡稱符合一定條件股份或出資額），該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。 房地合一課徵所得稅作業要點第六點： 六、本法第四條之四第三項所定個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，以其交易日起算前一年內任一日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，超過其已發行股份總數或資本總額百分之五十認定。交易日起算前一年之期間末日在一百十年六月三 十日以前者，以一百十年七月一日為期間末日。 本法第四條之四第三項所定國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，指交易該營利事業股份或出資額時，該營利事業或其控制之事業在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值，占該營利事業全部股權或出資額價值之比率在百分之五十以上。 前項國內外營利事業全部股權或出資額之價值，得以交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證財務報告之淨值計算；交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者，以交易日之該事業資產淨值計算之。但稽徵機關查得股權或出資額價值高於淨值者，按查得資料認定。 第二項在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其 坐落基地之價值，應參酌下列時價資料認定： (一)金融機構貸款評定之價格。 (二)不動產估價師之估價資料。 (三)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。 (四)法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。 (五)報章雜誌所載市場價格。 (六)其他具參考性之時價資料。 (七)時價資料同時有數種者，得以其平均數認定。 房地合一課徵所得稅作業要點第七點： 個人及營利事業交易本法第四條之四第三項規定符合一定條件股份或出資額之持有期間計算，自股份或出資額取得之日起算至交易之日止，並採先進先出法認定。個人交易前項股份或出資額之成本計算方法，其能提出原始取 得成本者，應採用個別辨認法，或按交易時所持有之該國內外營利事業股份或出資額，依所得稅法施行細則第四十六條規定之加權平均法計算之。 營利事業交易第一項股份或出資額之成本計算方法，應與其依本法第四十四條、第四十八條及所得稅法施行細則第四十六條 規定擇採之計算方式一致。
- 白話文：怕有人實為賣不動產，形式賣股權，將應稅規避為免稅。所以，要符合下列條件才是2.0課稅範圍：
- 要是大股東(持有股份或出資額過半數)
- 不動產價值/公司股權價值，需大於50%
- 持有期間長短，是以股權持有期間，不是以不動產持有期間(詳上列作業要點第七點)。例如特定中小企業持有半數價值不動產多年，但過去企業主、兩位合夥人各持股1/3，無人股權過半。若一位合夥人在2022年1月把股權賣給企業主，導致股權過半，此時持有年度從交易後計算，該企業主若在2024年1月以前出售公司半數以上股權，仍適用房地合一2.0的45％稅率級距。
- 但話又說回來，不動產價值如何認定?要點說要依時價(上面(一)~(七))，而不是依購買價格。又公司股權價值係依交易日淨值或交易前一年財報淨值為準。
- 可能情況一：公司股權價值不變，因不動產增值，分子增加、分母不變情況下，導致大於50%。
- 可能情況二：不動產價值不變，因公司交易日淨值較原先大符下降，分子不變、分母減少情況下，導致大於50%。
- 小結：上述條件都有明確%，這會不會有規避稅負之空間?例如：持股為49%的大股東?時價認定有七項可選?公司股權淨值有無操縱空間?不過作業要點不像法令改那麼久，我想財政部應該是先試行，有問題再改囉~