劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

昨天去上了這課

講師是農業部農田水利署桃園管理處 廖啟男股長

覺得收獲很多啦

他也很風趣 講的也都是很實務的東西

我第一次聽 覺得啊 土地這資產 的確有很大商機

但是但是…相關的法規要是沒留意

買了後，可能就會一直頭很痛，哈

因為…一塊土地要開始建造

申請建照前 有很多要先去洽詢的

程序相當地多

就以今天上課的內容來說

一塊土地要申請建照前

要先確認排水的問題，什麼意思呢?

這塊地未來不論是住宅用或非住宅用

一定有排放生活污水或營業用水

那麼，水要往哪裡排?有沒有地方排?排出來的水會不會影響附近居民?

還有，若附近有農地，排出來的污水，會不會污染農作物，產生食安疑慮

這些都是政府要管的，所以，在申請建照前，

關於排水問題，

壹、

第一步，要確認你的水要往哪裡排出?

有可能排出水的地方，是由當地市政府、水利署、農田水利署管

所以，要先發函或電詢，確認申請書是要送哪裡

貳、

第二步，若排水涉及到農田水利法第14條第1項(詳下述)，就要經過申請，確認污水不會影響農田

#14第1項：農田水利設施範圍內，未經主管機關之許可不得擅自排放非農田之排水；其屬灌溉專用渠道原則禁止。

#14第3項：前項行為人屬主管機關公告之事業者，處新臺幣三千元以上六十萬元以下罰鍰。–>何謂主管機關公告之事業?原則採負面表列，也就是說，除了與農業相關的行業外，其他若排水有影響農田，不論是生活用水或是事業廢水，都要向農田水利會申請核淮。

第三步，向農田水利會申請搭排

第一次聽到好多專有名詞，弄得我頭都昏了

我先來跟大家說明一下這些專有名詞

1、搭排：就是借用水道排水的意思，農舍或住家或工廠 附近無區域排水系統，得借用水道排水，借用的水道，可能是水利署的、市政府的，看借誰的，就要向誰申請搭排。

(1)、排入「市管區域排水」、「其他排水」，請備齊下列應備證件後，向水利局（水利行政科）申請搭排。

(2)、排入「農田灌溉排水」請向農業部農田水利署申請搭排。

(3)、排入「道路側溝」，請向所轄區公所申請搭排或市政府工務局申請搭排。

(4)、排入「台X線側溝」，請向交通部公路總局第X區養護工程處申請搭排。

4、水利溝渠兼作架橋(加蓋)：依農田灌溉排水管理辦法第9條規定，在不妨礙原有農田水利設施功能運作下，得申請兼作架橋、埋管或附設管線等使用。

5、資材室搭排申請，屬非一般家戶及農舍申請喔~

參、

第三步，向農田水利署申請搭排流程如下：

向管理處/工作站申請–>工作站書面審查–>工作站初審現勘–>管理處複審–>管理處核發許可

肆、

第四步，準備文件如下：

(一)、申請書

(二)、身份證明

(三)、委託書

(四)、搭排計畫書

(五)、位置圖面

(六)、土地證明：地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、土地使用同意證明

(七)、現場照片

(八)、切結書

填寫內容，請洽農田水利會各工作站

伍、小結：

這領域我第一次接觸，才發現要學的真的太多，

我覺得，若有仲介的朋友們，

也可以上上這方面的課

若成交高額土地 佣金很豐厚

但高報酬一定伴隨著高難度的問題需解決

若可以瞭解這些法規

幫客戶先避免後續的麻煩

我想成交的機率一定大增

也會增加客戶的信任度

昨天有客戶打電話詢問

壹、想設立公司，公司地址可否設立在農舍?

依102年12月20日農企字第1020240577號函釋說明，農舍於自用前提下，得附帶經營非都市土地使用管制規則第6條附表一，所列農牧用地之農舍許可使用細目（包括農產品之零售、農作物生產資材及日用品零售等項目），該營利事業登記亦應與使用項目相關，始符合農舍用途使用。準此，農舍應以自用為主，若依公司法作公司設立登記，即賦予該處所得作為公司法人使用，自與上開農舍之自用原則有違，難謂依核定用途作農業使用。

結論是，若農舍作公司設立登記地址，就是非農用

又依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條第1款規定:「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：一、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用。」

結論是，農舍未依核定用途使用(農用)，農地也會被認定為非農用

這樣事情可大條了，農地農舍基本上，只要農用，幾乎是低稅或是免稅，以下是農地農舍農用之稅負優惠：

圖片來源：KPMG聯合會計師事務所網站文章

https://kpmg.com/tw/zh/home/insights/2022/02/the-distance-between-farmland-inheritance-and-tax-exemption.html

又高雄市稅捐稽徵處新聞稿：

高雄市稅捐稽徵處表示，近日有民眾來電詢問，土地上的農舍多年前經公所核定為供與農業經營不可分離之使用，故土地目前課徵田賦，惟因兒子創業所需，須於該址辦理營業商號登記，該筆土地可否繼續適用田賦課徵？

該處進一步說明，按查編與農業經營不可分離土地作業要點規定，適用範圍為實際供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用使用之土地，故與農業經營無直接關係之營利事業使用設施，不能認定係與農業經營不可分離。該處提醒您，農舍原經核定為與農業經營不可分離使用者，如該農舍設有營業商號，表示該土地已有部分面積與農業經營無關，依法應於變更使用之次期恢復課徵地價稅。

哇~本來幾乎全部免稅的，現在全部應稅，而且部份稅目，還有追繳的機制。

貳、農舍申請營業登記要經核淮，且以營業項目與農業相關為限

內政部65.12.27台內營字第七一二九八一號函

都市計畫農業區或都市計畫範圍外之農業用地之農舍，申請營利事業登記應符合內政部65.9.22台內營字第六九四○七六號函規定之三個條件。且為不影響營利事業之發證時限，地方工商單位統一發證後，應將副本抄送工務或建築主管單位列入管理，若有違背建築或都市計畫法令時，由建築或工務主管機關依法處理後，通知工商單位對該營利事業登記依法予以處理。」 附註：內政部65.9.22台內營字第六九四○七六號函有關都市計畫農業區或都市計畫範圍外之農業用地內之農舍申請營利事業登記乙案會商結論：

一、在都市計畫農業區或都市計畫範圍外之農業用地之農舍申請營利事業登記必須符合下列條件：

(一)合法農舍且申請人必須為農舍之所有權人。

(二)其業務範圍以自營農作物生產所必需及農民所必需之日用雜貨為限。

(三)經營利事業登記之農舍及其基地之移轉與使用，仍應受都市計畫及地政有關法令規定之限制。

二、關於工商主管單位於受理使用農舍申請營利事業登記在許可前，須先會送工務或建設主管單位表示意見後再憑核辦乙節，請台灣省政府建設廳及台北市政府建設局就執行上有無困難之點，提供詳細具體意見送內政部後，再行研商。

參、結論

農舍要營業登記，若與農業相關，需經核淮；若要依公司法設立公司，是無法的。