區段、一般徵收、市地重劃、照價收買之補償項目

壹、區段徵收

一、地價補償:也得以全部或部份補償,申請改領抵價地。

區段徵收土地時,應按第三十條規定補償地價。除地價補償得土地所有權人申請,以徵收後可供建築之抵價地折算抵付外,其餘各項補償費依第三十一條至三十四條規定補償之。

抵價地總面積,以徵收總面積50%為原則。因情況特殊,經上級主管機關核淮者,不在此裂。但不得少於40%。

二、改良物補償:(土徵31)

1、建築改良物:按當時建物重建價格估定。

2、農作改良物:孳息成熟在一年內,按成熟孳息估定;逾一年,按其種植及培育費用並參酌現值估定之。

三、合法改良物補償:(土徵32)

徵收土地公告前巳領有建築執照或於農地上為合法改良土地,依第二十三條第一項規定停止工作者,其巳支付之土地改良費用,應給予補償。

四、合法營業損失補償:(土徵33)

土地或土地改良物原供合法營業之用,因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失,應給予補償。前項補償標準,由中央主管機關定之。

五、遷移費:(土徵34、34-1)

徵收土地或土地改良物時,有下列情形之一者,應發給遷移費:

1、依第五條第一項第一款或第二款規定遷移者。

2、徵收公告六個月前設有戶籍人口需遷移者。但因結婚或出生而設籍者,不受六個月之限制

3、動力機具、生產原料或經營設備等必須遷移者。

4、因土地一部份之徵收而其改良物須全部遷移者。

5、水產養殖物或畜產必須遷移者。

前項遷移費查估基準,由中央主管機關定之。

六、、安置計畫: (土徵34-1)

徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口,因其所有建築改良物被徵收,致無屋可住者,或情境相同經直轄市或縣市政府社會工作人員查訪屬實者,需用土地人應訂定安置計畫,於徵收計畫書內敘明安置計畫情形。前項安置,包括安置住宅、購置住宅貸款利息補貼、租金補貼等。

貳、一般徵收

一、土地徵收條例規定:

徵收土地或土地改良物應發給之補償費,由需用土地人負擔,並繳交該管直轄市或縣市主管機關轉發之。

補償費應於以告期滿後十五日內發給之。需用土地人未於公告期滿十五日內將應發給補償費交直轄市或縣市主管機關發給完竣者,徵收失其效力,但有下列情形不在此限:(土徵20)

(一)、於公告期間對補償估定有異議,而由直轄市或縣市主管機關依第二十二條規定提交地價評議委員會復議。

(二)、經應受補償人以書面同意延期或分期發給。

(三)、應受補償人拒絕受領或不能受領。

(四)、應受補償人所在地不明。

二、土地徵收條例規定補償標準及範圍:

(一)、地價補償(土徵30)

1、一般土地:按徵收當期之”市價”補償。

2、都市計畫內之公共設施保留地:應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償。

3、各直轄市、縣市主管機關應經常調查轄區地價動態,每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度,作為調整徵收補償地價之依據。

(二)、土地改良物補償(土徵31)

1、建築改良物:按當時建物重建價格估定。

2、農作改良物:孳息成熟在一年內,按成熟孳息估定;逾一年,按其種植及培育費用並參酌現值估定之。

(三)、合法改良土地補償(土徵32)

徵收土地公告前巳領有建築執照或於農地上為合法改良土地,依第二十三條第一項規定停止工作者,其巳支付之土地改良費用,應給予補償。

(四)、合法營業損失補償(土徵33)

土地或土地改良物原供合法營業之用,因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失,應給予補償。前項補償標準,由中央主管機關定之。

(五)、遷移費(土徵34)

徵收土地或土地改良物時,有下列情形之一者,應發給遷移費:

1、依第五條第一項第一款或第二款規定遷移者。

2、徵收公告六個月前設有戶籍人口需遷移者。但因結婚或出生而設籍者,不受六個月之限制

3、動力機具、生產原料或經營設備等必須遷移者。

4、因土地一部份之徵收而其改良物須全部遷移者。

5、水產養殖物或畜產必須遷移者。

前項遷移費查估基準,由中央主管機關定之。

(六)、安置計畫(土徵34-1)

徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口,因其所有建築改良物被徵收,致無屋可住者,或情境相同經直轄市或縣市政府社會工作人員查訪屬實者,需用土地人應訂定安置計畫,於徵收計畫書內敘明安置計畫情形。前項安置,包括安置住宅、購置住宅貸款利息補貼、租金補貼等。

三、土地法規定之補償範圍:

(一)接連地補償(又稱事業補償):土法216

徵收之土地,因使用影響於接連土地,致不能為從來之利用,或減低其從來利用之效能時,該接連土地所有權人,得要求需用土地人為相當補償。前項補償金,以不超過接連地因受徵收地使用影響而減低之地價額為準。

(二)地價補償:土法239

1、巳依規定地價,所有權未移轉者,依其法定地價。

2、巳依規定地價,所有權經移轉者,其最後移轉時之地價

3、未規定地價土地,其地價由該管直轄市或縣市地政機關估定之。

(三)保留徵收之補償:土法240

依徵收時之地價。

(四)土地改良物補償:土法241、242

1、土地改良物被徵收時,其應受之補償費,由該管直轄市或縣市地政機關會同有關機關估定之。

2、農作改良物:孳息成熟在一年內,按成熟孳息估定;逾一年,按其種植及培育費用並參酌現值估定之。

(五)遷移費:土法244、245、246

1、因徵收土地,致其改良物遷移時,應給以相當遷移費。

2、因土地一部份之徵收而改良物需全部遷移者,該改良物所有權人得請求以全部之遷移費。

3、徵收土地應將墳墓及其他紀念物遷移者,其遷移費與改良物相同。無主墳墓應由需用土地人妥為遷移安葬,並將情形詳細記載列冊報該管直轄市或縣市地政機關備案。

四、平均地權條例規定之補償範圍

(一)地價補償:應按徵收當期公告土地現值,補償其地價。在都市計畫內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值,補償其地價。(平權1)

(二)土地改良物之補償:

1、建築改良物:地上建築改良物,應參照重建價格補償。(平權10)

2、農作改良物: 孳息成熟在一年內,按成熟孳息估定;逾一年,按其種植及培育費用並參酌現值估定之。 (平權33)

參、照價收買

補償標準:

一、地價補償

(一)地價標準:(平權31)

1、依第十六條規定收買者,以其申報地價為準。(申報地價低於公告地價80%)

2、依第47條之1收買者,以其申報土地移轉現值為準。(申報移轉現值低於公告土地現值)

3、依第26(私有空地未建築)、26-1(荒地)、72(超額土地)、76(耕地變建地收回權)規定收買者,以收買當期之土地公告現值為準。

(二)改良土地費與工程收益費:(平權32)

照價收買之土地,如土地所有權人有改良土地情事,其改良土地之費用及巳繳納之工程受益費,經該管主管機關驗證登記者,應併入地價內計算。

二、土地改良物補償

(一)農作改良物補償:

價額估定,如孳息成熟時間在收買一年以內者,應按成熟時之孳息估定之;其在一年以上者,應依其種值、培育費用,並參酌現值估定之。(平權33)

(二)建築改良物補償:

土地所有權人與地上建築改良物同屬一人者,應一併收費,但不屬土地所有權人所有者,不在此限。

肆、市地重劃

共同負擔中之費用負擔:

重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓,直轄市或縣市政府應予公告,並通知其所有權人或墓主,土地改良物限期三的日內墳墓限期三個月內自行拆除或遷葬。逾期不拆除或遷葬者,得代為拆除或遷葬。

前項因重劃而拆除或遷葬之土地改良物或墳墓,應予補償;其補償數額,由直轄市或縣市政府查定之。但違反依第五十九條規定公告禁止或限制事項者,不予補償。代為拆除或遷葬者,其費用在其應領補償金額內扣回。(平權62-1)

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繼承人分割遺產在民法之規定

一、民法第 1147 條:繼承,因被繼承人死亡而開始。–>現行法係以被繼承人死亡為繼承開始之唯一原因。

二、民法第 759 條:因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。–>雖不經登記,即生物權變動效力,然若要處分,仍須經登記,始得處分。

三、民法第 1164 條:繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者,不在此限。

四、民法第 823 條:各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。

五、各繼承人對遺產全部成立”公同共有”之法律狀態,故關於遺產之管理、使用、收益及處分,分回歸民法物權編關於公同有有及土地法相關規範之解釋。

六、繼承人可依民法1164隨時請求分割遺產。

七、分割之方法有遺囑分割、協議分割、裁判分割三種。

八、繼承人依土地法73條第1項及土地登記規則120規定,可由繼承人全體同意,辦理分別共有繼承登記;也由繼承人中其中一人,為全體共有人辦理公同共有繼承登記。

九、公同共有後,若未來想分割為單獨所有或分別共有,則需協議分割(全體同意)或請求法院裁判分割。(民1164)

十、分別 共有後,若未來想分割為單獨所有,則需協議分割(全體同意)或請求法院裁判分割。(民823I)

十一、雖然公同共有分割與分別共有分割兩者依據的條文不同,但分割方式原則上是共通的。

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如何善用不動產糾紛調處機制協助解決共有土地分割問題

共有土地活化利用方式有下:

一、共有物管理

二、共有物分割

三、共有物處分

       共有土地雖可由共有人共同管理或依照約定方式管理,但實際上共有人甚難達成管理約定,常見少數共有人或第三人占用共有物;或共有人人數過多,每位共有人應有部分過小,致無人願意管理修繕共有物,導致共有物荒置或任令他人占用。

       共有人如欲處分共有物,當共有人人數多,或有不居住在國內之情形,則除非符合土地法第34條之一之要求亦難以處分。而依據土地法第34條之一處分共有物,需踐行之程序繁雜冗長。對於其他共有人而言,處分價格是否與周遭行情相符,主張優先承買權需大量資金等。

       除了處分共有物外,將共有物分割是另一種讓土地得以活化利用之方法。共有人雖可透過協議方式進行分割,但實務上因共有人人數過多,意見分歧難以整合,加上有時部分共有人實際佔用共有物但應有部分比例不足而不願分割,有時是部分共有人急欲出售,但其他人不願分割也不願出售,而難以達成協議分割。共有人如無法達成協議分割,雖可至法院提起分割訴訟,但因原告、被告人數眾多,兩造均可提出分割方案,法院多需將各種分割方案送請不動產估價師進行鑑價,鑑價後再讓雙方表示意見進行辯論,判決確定時已耗費數年(最高法院105年台上第1769號判決、最高法院104年台上字第1056號判決參照)。

       土地法第34條之1第6項所規定不動產糾紛調處,性質屬協議分割之一種,僅因某些共有物人數眾多,始設計由行政機關加以調和各共有人間之利益及以「一段時期內合法通知無異議」,在法律上為擬制之同意協議之效果。共有人可善用此機制進行共有物分割,不僅節省訴訟費用,也能節省時間,儘快促成不動產之利用。縱使事後少數共有人起訴否認擬制協議分割,原不動產糾紛調處委員會的調處建議,於具體分割共有物訴訟中,仍具有高度參考價值,期盼共有人能善用不動產糾紛調處機制。

參考資料來源:臺北市地政處

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