一、意義
契稅是一種取得行為稅，也就是不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有，而取不動產權利時，依法由權利人依契約所載價額，向稽徵機關繳納之行為稅。
不過，現在只有建物課契稅，因契稅條例第2條：
第 2 條 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。
二、課稅範圍：
而這六種取得行為，是誰要繳稅呢?
第 4 條 買賣契稅，應由買受人申報納稅。
第 5 條 典權契稅，應由典權人申報納稅。
第 6 條 交換契稅，應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。 前項交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率課徵。
第 7 條 贈與契稅，應由受贈人估價立契，申報納稅。
第 7-1 條 以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，依第十六條規定之期限申報繳納贈與契稅。
第 8 條 分割契稅，應由分割人估價立契，申報納稅。
第 9 條 占有契稅，應由占有不動產依法取得所有權之人估價立契，申報納稅。
而各行為契稅之稅率各是多少呢?
第 3 條 契稅稅率如下： 一、買賣契稅為其契價百分之六。 二、典權契稅為其契價百分之四。 三、交換契稅為其契價百分之二。 四、贈與契稅為其契價百分之六。 五、分割契稅為其契價百分之二。 六、占有契稅為其契價百分之六。
三、有些特殊情況，如何繳納契稅呢?
(一)、先典後賣：
第 10 條 先典後賣者，得以原納典權契稅額，抵繳買賣契稅。但以典權人與買主同屬一人者為限。
也就是之前用典權4%課稅，之後買賣6%中，可扣典權的4%。
(二)、領買、標購公產或向法院標購不動產：
第 11 條 依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。
(三)、以變相方式規避契稅之防杜：
第 12 條 凡以遷移、補償等變相方式支付產價，取得不動產所有權者，應照買賣契稅申報納稅；其以抵押、借貸等變相方式代替設典，取得使用權者，應照典權契稅申報納稅。
(四)、中途變更起造人名義：
第 12 條 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。
–>買賣、交換、贈與+取得使用執照=應課契稅(12)
–>買賣、交換、贈與+變更起造人，尚未取得使用執照=免課契稅 (#14)
第 14 條 有下列情形之一者，免徵契稅： 一、各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者，不適用之。 二、政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。 三、政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。 四、建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定應申報納稅者，不適用之(應申報納稅)。 五、建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。
四、稅基之契價，如何計算出來?
第 13 條 第三條所稱契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第十一條(領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產)取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。 不動產評價委員會組織，由財政部定之。
–>可以像土地增值稅一樣，申報金額可以高報嗎?不可以，契稅條例裡，只接明訂以 當地不動產評價委員會評定之標準價格為準 。
五、契稅有免稅規定嗎?
第 14 條 有下列情形之一者，免徵契稅： 一、各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者，不適用之。 二、政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。 三、政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。 四、建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定應申報納稅者，不適用之。 -->需符合買賣、交換、贈與+取得使用執照=應課契稅(12) 五、建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。 -->有人願意接爛攤子，繼續蓋者，給予免稅優惠。
六、如何申報契稅呢?
(一)、申報：起算日起30日內
1、有辦保存登記：買受人申報
2、未辦保存登記：雙方共同申報
3、起算日：
第 16 條 納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。 不動產移轉發生糾紛時，其申報契稅之起算日期，應以法院判決確定日為準。 向政府機關標購或領買公產，以政府機關核發產權移轉證明書之日為申報起算日。 向法院標購拍賣之不動產，以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日。 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義並取得使用執照者，以主管建築機關核發使用執照之日起滿三十日為申報起算日。-->因為要申報契價，而依房屋稅#7而產生出契價 房屋稅條例第 7 條 納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。
(二)、收件：
第 17 條 主管稽徵機關收到納稅義務人之契稅申報書表暨所附證件，應即填給收件清單，加蓋機關印信及經手人名章，交付納稅義務人執存。
(三)、核定稅額：
第 18 條 主管稽徵機關收到納稅義務人契稅申報案件，應於十五日內審查完竣，查定應納稅額，發單通知納稅義務人依限繳納。 主管稽徵機關對納稅義務人所檢送表件，如認為有欠完備或有疑問時，應於收件後七日內通知納稅義務人補正或說明。
(四)、完稅：
第 19 條 納稅義務人應於稽徵機關核定繳款書送達後三十日內繳納。
(五)、辦理權利變更登記：契稅保全措施
第 23 條 凡因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割及占有而辦理所有權登記者，地政機關應憑繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書，辦理權利變更登記。
七、若沒報沒繳，有罰則嗎?
(一)、沒申報：
1、契稅：
第 24 條 納稅義務人不依規定期限申報者，每逾三日，加徵應納稅額百分之一之怠報金，最高以應納稅額為限。但不得超過新臺幣一萬五千元。
(二)、沒繳稅：
1、契稅：
第 25 條 納稅義務人不依規定期限繳納稅款者，每逾二日，加徵應納稅額百分之一之滯納金；逾期三十日仍不繳納稅款及滯納金或前條之怠報金者，移送法院強制執行。
第 26 條 納稅義務人應納契稅，匿報或短報，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額一倍以上三倍以下之罰鍰。
2、稅稽法：
第 20 條 依稅法規定逾期繳納稅捐應加徵滯納金者，每逾三日按滯納數額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納者，移送強制執行。
第 42 條 代徵人或扣繳義務人以詐術或其他不正當方法匿報、短報、短徵或不為代徵或扣繳稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。 代徵人或扣繳義務人侵占已代繳或已扣繳之稅捐者，亦同。
(三)、檢舉者，有獎金嗎?
1、契稅：
第 32 條 告發或檢舉納稅義務人逃漏、匿報、短報或以其他不正當之行為逃稅者，稽徵機關得以罰鍰百分之二十獎給舉發人，並為舉發人絕對保守秘密。 前項告發或檢舉獎金，稽徵機關應於收到罰鍰後三日內，通知原檢舉人，限期領取。 公務員為舉發人時，不適用本條獎金之規定。
2、稅稽法：
第 49-1 條 檢舉逃漏稅捐或其他違反稅法規定之情事，經查明屬實，且裁罰確定並收到罰鍰者，稅捐稽徵機關應以收到之罰鍰提成核發獎金與舉發人，並為舉發人保守秘密。 檢舉案件有下列情形之一者，不適用前項核發獎金之規定： 一、舉發人為稅務人員。 二、舉發人為執行稅賦查核人員之配偶或三親等以內親屬。 三、公務員依法執行職務發現而為舉發。 四、經前三款人員告知或提供資料而為舉發。 五、參與該逃漏稅捐或其他違反稅法規定之行為。 第一項檢舉獎金，應以每案罰鍰百分之二十，最高額新臺幣四百八十萬元為限。 中華民國一百十年十一月三十日修正之本條文施行時，舉發人依其他法規檢舉逃漏稅捐或其他違反稅法規定之情事，經稅捐稽徵機關以資格不符否准核發檢舉獎金尚未確定之案件，適用第二項規定。
八、其他相關解釋函令：
(一)、報繳契稅後，無法取得產權者或解 除契約撤銷移轉 ，所繳稅款是否退還?
一、已辦建物所有權登記之房屋移轉，在未辦妥產權移轉登記前，納稅義務人申請撤回契稅申報 及退還其原繳納契稅，應予照准；繳清契稅並完成房屋移轉登記者，應不准撤回契稅申報及 退還其原繳納契稅，但如該次所有權移轉因法律行為不成立或當然、視為自始無效，地政機 關依法院確定判決書、和解或調解筆錄辦理回復所有權登記予原所有權人，應准予退還原繳 納契稅。 二、未辦建物所有權第一次登記之房屋移轉，雙方當事人共同申請撤回契稅申報及退還其原繳納 契稅，如經查明未實質移轉房屋產權，應予照准；倘已實質移轉房屋產權，應不准撤回契稅 申報及退還其原繳納契稅，但如該次移轉因法律行為不成立或當然、視為自始無效，檢附法 院確定判決書、和解或調解筆錄，供稽徵機關查明屬實，應准予退還原繳納契稅。(台財稅字第10700036930號 令)
(二)、以股票交換房屋應按買賣契稅核課
主旨：有關當事人雙方以土地房屋與股票交換，其房屋所有權移轉應如何核課契稅案，復如說明二。說明：二、依契稅條例第2條規定「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅」。所稱不動產，依民法第66條規定，係謂土地及其定著物。復依財政部72年12月30日台財稅第39214號函釋，不動產之互易始得按交換稅率核課契稅。本案雙方當事人以土地、房屋與股票交換，非屬不動產間之互易，自無按交換稅率核課契稅之適用，其房屋移轉應按買賣契稅核課。（臺灣省稅務局79/03/16稅三字第20080號函）
(四)、土地與房屋互易無論代價是否相當均應依法納稅
當事人以土地與他人之房屋互易，如代價相當，自不生贈與問題，如代價不相當，則應依遺產及贈與稅法第5條第2款課徵贈與稅。惟無論代價是否相當，其土地或房屋移轉，應依法報繳土地增值稅或契稅。
–>合建分屋，建商以房屋跟地主交換土地，用交換2%，非買賣6%。
(五)、數人共有不動產同時辦理分割及持有交換應課交換契稅
九、危老重建案地主契稅注意事項：
(一)、地主與建商合建分屋，分回之房屋，應於房屋所有權過戶給地主時，地主課2%交換契稅。若地主自行出資興建或委託營造廠或建設公司興建，非以上六種取得行為，不需課契稅。
(二)、若地主想要以他人名義為起造人(例如：兒女)，這種行為起造人非實際出資人，需繳納贈與契稅。因起造人非出資者，形同受贈取得房屋，因此要繳契稅。也就是說，依契稅條例第12及14條之規定
1、起造人等於出資者：無須繳契稅。
2、起造人非出資者：
(1)出資者為父母、起造人為小孩：於取得使用執照時，依贈與行為申報納稅。
(2) 出資者為父母、起造人原為父母，後來變更起造人為小孩 ：於取得使用執照時，依贈與行為申報納稅。 未取得使照前，依14條規定，免徵。
