劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

最近有客戶詢問，最近他們家要危老重建，地主是爸爸，而在危老重建前，爸爸因病過世，想詢問遺產稅課徵方式，及未來出售繼承土地，其取得成本如何認定?

一、遺產稅課稅範圍：

依遺贈稅法：

第 1 條
凡經常居住中華民國境內之中華民國國民死亡時遺有財產者，應就其在中華民國境內境外全部遺產，依本法規定，課徵遺產稅。
經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中華民國國民，死亡時在中華民國境內遺有財產者，應就其在中華民國境內之遺產，依本法規定，課徵遺產稅。

第 4 條

本法稱經常居住中華民國境內，係指被繼承人或贈與人有左列情形之一︰
一、死亡事實或贈與行為發生前二年內，在中華民國境內有住所者。
二、在中華民國境內無住所而有居所，且在死亡事實或贈與行為發生前二年內，在中華民國境內居留時間合計逾三百六十五天者。但受中華民國政府聘請從事工作，在中華民國境內有特定居留期限者，不在此限。
本法稱經常居住中華民國境外，係指不合前項經常居住中華民國境內規定者而言。

我國遺產稅採屬人兼屬地主義，經常居住境內國民，屬人主義，境內外財產課稅； 非經常居住境內國民及非國民，屬地主義，境內財產課稅 。

經常居住指前二年有住所，或是無住所，有居所，前二年合計居住365天。

二、課稅稅率：

第 13 條
遺產稅按被繼承人死亡時，依本法規定計算之遺產總額，減除第十七條、第十七條之一規定之各項扣除額及第十八條規定之免稅額後之課稅遺產淨額，依下列稅率課徵之：
一、五千萬元以下者，課徵百分之十。
二、超過五千萬元至一億元者，課徵五百萬元，加超過五千萬元部分之百分之十五。
三、超過一億元者，課徵一千二百五十萬元，加超過一億元部分之百分之二十。

三、稅基計算：

遺產淨額=遺產總額(不含不計入遺產總額)-扣除額-免稅額

四、財產價值又如何計算，需參照遺產稅法：

第 10 條
遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。
本法中華民國八十四年一月十五日修正生效前發生死亡事實或贈與行為而尚未核課或尚未核課確定之案件，其估價適用修正後之前項規定辦理。
第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。

講白了，土地用公告現值、房屋用評定現值，現值低於市價，故遺產稅會繳比較少，但問題來了，未來危老重建完成，子女出售房產時，到底

1、土地是適用舊制、還是新制?

依據台財稅字第10404620870號 令 
一、 納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報： (一) 交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。 (二) 交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

簡單來說，若繼承人繼承是在105/01/01以後，但被繼承人是在104/12/31前取得，土地可以適用舊制(超棒的是~)

但若是新制，也就是 繼承人繼承是在105/01/01以後，但被繼承人也是在105/01/01後取得， 那就是用新制。

2、房屋是適用舊制、還是新制?

房屋是重建而來，故房屋一定是新制，但持有期間，可依照土地持有期間計算。這樣來說，稅率就可能會降低(持有10年以上，稅率15%)

房地合一課徵所得稅申報作業要點五、
個人出售自地自建之房屋，個人及營利事業出售以自有土地與
其他營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或
依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建所分配取
得之房屋，依本法第十四條之四第三項及第二十四條之五第二
項規定計算房屋持有期間，應以該土地之持有期間為準。

3、未來出售時，土地取得成本又如何認定?

若土地適用舊制，土地免稅；若是土地適用新制，土地取得成本以繼承時之土地公告現值認定成本。

 房地合一課徵所得稅申報作業要點八、
(二)繼承或受贈取得：
 房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時
之房屋評定現值及公告土地現值按政府    發布之消費者物
價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費
用

4、 未來出售時，房屋取得成本又如何認定?

房屋取得成本，這就有點學問了，

(1)、若是被繼承人在危老重建前死亡，若繼承是舊制土地，與建商合建分屋，房屋成本可以用建商開給你的統一發票金額認列成本。

十二、本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本，認定如下：
(三)個人以自有土地與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建所分配取得之房屋、土地，其土地以取得成本為準；房屋以換出土地之取得成本為準，並依下列情形調整（認定）：
 3.以適用本法第四條第一項第十六款規定免徵所得稅之土地(舊制土地)換入房屋者，房屋之成本應按換入時之價值（即營利事業開立統一發票所載含稅銷售價格）認定。

(2)、若是 若是被繼承人在危老重建後死亡，若繼承是舊制土地，與建商合建分屋，房屋成本不可以用建商開的統一發票金額認列成本(因為建商開給的對象，是被繼承人，非繼承人)，要用房屋評定現值計算成本，這樣稅負會增加。

一、危老重建房屋稅之減免：

危老重建中，稅負較高的莫過於交易稅，例如土地增值稅、房地合一稅，對於不動產持有稅來說，相對大家較沒那麼關心，因為稅本來就不重，不過能省則省，我們今天就來聊一聊房屋稅吧~

危老重建之稅負減免，全部規範在都市危險及老舊建築物加速重建條例第8條中：

第 8 條
本條例施行後五年內申請之重建計畫，重建計畫範圍內之土地及建築物，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得依下列規定減免稅捐。但依第三條第二項合併鄰接之建築物基地或土地面積，超過同條第一項建築物基地面積部分之土地及建築物，不予減免：
一、重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。
二、重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
三、重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止。但以十年為限。
依本條例適用租稅減免者，不得同時併用其他法律規定之同稅目租稅減免。但其他法律之規定較本條例更有利者，適用最有利之規定。
第一項規定年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。

也就是說，重建期間會把舊屋拆除，當然建物巳滅失，房屋稅停止課徵

第 8 條
房屋遇有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者，應由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內，停止課稅。，

而重建後新屋，可減半徵收二年，若二年內未移轉，還可以一直減半徵收至喪失所有權為止，但最多以十年為限。

而且，只要是減免，都是需要向地方稅務局提出申請的喔~

二、另外，今天同場加映兩部份：

(一)、房屋稅減、免徵

1、公有房屋免徵：

第 14 條
公有房屋供左列各款使用者，免徵房屋稅：
一、各級政府機關及地方自治機關之辦公房屋及其員工宿舍。
二、軍事機關部隊之辦公房屋及其官兵宿舍。
三、監獄看守所及其辦公房屋暨員工宿舍。
四、公立學校、醫院、社會教育學術研究機構及救濟機構之校舍、院舍、辦公房屋及其員工宿舍。
五、工礦、農林、水利、漁牧事業機關之研究或試驗所所用之房屋。
六、糧政機關之糧倉、鹽務機關之鹽倉、公賣事業及政府經營之自來水廠（場）所使用之廠房及辦公房屋。
七、郵政、電信、鐵路、公路、航空、氣象、港務事業，供本身業務所使用之房屋及其員工宿舍。
八、名勝古蹟及紀念先賢先烈之祠廟。
九、政府配供貧民居住之房屋。
十、政府機關為輔導退除役官兵就業所舉辦事業使用之房屋。

2、私有房屋之免徵：

第 15 條
私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅：
一、業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍或辦公使用之自有房屋。
二、業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記者，其直接供辦理事業所使用之自有房屋。
三、專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團法人或寺廟登記，且房屋為其所有者為限。
四、無償供政府機關公用或供軍用之房屋。
五、不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者，除依工會法組成之工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣（市）政府核准免徵外，不在此限。
六、專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。
七、受重大災害，毀損面積佔整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。
八、司法保護事業所有之房屋。
九、住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者。但房屋標準價格如依第十一條第二項規定重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。調整金額以千元為單位，未達千元者，按千元計算。
十、農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明者。
十一、經目的事業主管機關許可設立之公益信託，其受託人因該信託關係而取得之房屋，直接供辦理公益活動使用者。

3、私有房屋之減徵：

第 15 條
私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收：
一、政府平價配售之平民住宅。
二、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。
三、農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明者。
四、受重大災害，毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋。
依第一項第一款至第八款、第十款、第十一款及第二項規定減免房屋稅者，應由納稅義務人於減免原因、事實發生之日起三十日內，申報當地主管稽徵機關調查核定之；逾期申報者，自申報日當月份起減免。

(二)、最近很夯的囤房稅，到底是什麼?

其實囤房稅，只是房屋稅條例內的規定而巳，並不是新增的一種稅目，依房屋稅條例：

第 5 條
房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：
一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。
三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。
前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。

也就是說，房屋稅條例，針對稅率，給予一個區間，讓各地方政府視情況，訂定差別稅率，以我居住的新竹縣來說，以下新聞內容：

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新竹縣議會2022年5月11日三讀通過新竹縣政府提出的《新竹縣房屋稅徵收率自治條例》修正草案，針對自住用房屋之外，持有新竹縣非自住用房屋採差別稅率，以5戶以下每戶稅率2.4％，6戶以上每戶稅率3.6％徵收房屋稅。修正案將在7月1日上路，2023年房屋稅開徵適用。

非自住房屋，目前新竹縣徵收率為1.6%，而自2022/07/01起，5戶以下2.4%、6戶以上3.6%，對多屋者會有些許影響。

今天想要來聊聊房地合一稅的優惠規定，房地合一稅是對交易所得課稅，所以若交易損失，則不在房地合一稅課稅範圍，而這些年房價的高漲，大多數的交易，所得多於損失，故我們今天就來聊聊，若危老重建地主們，想要降低房地合一稅，有什麼節稅的方法呢?

房地合一稅節稅方法，不外乎是有三種：享受優惠稅率、免稅、或重購退稅，而危老重建地主能適用到的，有自住優惠稅率10%及重購退稅這兩種，那我們今天就集中火力來談談這兩個吧

首先，先說明一下，自住10%一定要繳稅，而重購退稅可能全額退，也可退部份。

壹、我先來說說自住優惠稅率10%的條件規定：

一、依所得稅法第4條之5規定：

第 4-5 條
前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第三項損失減除及同條第四項後段自營利事業所得額中減除之規定。

簡單來說，符合下列要件即可適用免稅額400萬且10%優惠：

(一)、戶籍限制： 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，而且要連續居住滿6年 。–>設籍的話，個人、配偶、未成年子女其中一個即可。

(二)、用途限制： 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。–> 要綁六年的意思。

(三)、次數限制： 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。 –>也就是六年用一次

二、來試想一種情況，假設四位子女繼承房地，各有1/4的持分(分別共有)，未來可能有三種情況：

(一)、出售”全部”給第三人

依照土地法34-1規定：

第 34-1 條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

依照土地法 34-1 執行作業要點第10點：

第 10 點
部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。

也就是說，擴大土地法34-1第4項優先購買權的適用，賣全部土地也可適用34-1第4項，當共有土地全部出售時，不同意之共有人有優先購買權，故應先通知優先購買權人是否原依同一條件優先承買。

假如3個人都同意要賣，不同意的那1人，可主張優先購買全部。

(二)、出售”應有部份”給第三人：

第 34-1 條

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

共有人要把自己的應有部份賣給外人時，其他共有人有優先購買權。

若有二個共有人都要主張優先購買時，則按優先購買權人之應有部份比例定之。

依照土地法 34-1 執行作業要點第 11 點
本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：
（九）他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

(三)、出售應有部份給他共有人

共有人出售其應有部分於其中共有人，巳足以達成減少共有人數之立法意旨，則其他共有人無優先購買權。

(四)、出售全部土地予”同意”共有人：

不可以，違反民法第106條禁止自已代理規定，不得以多數決將共有土地全部出售於同意之共有人。

(五)、出售全部土地予”不同意”共有人：

可以， 未違反民法第106條禁止自已代理規定 ， 得以多數決將共有土地全部出售於同意之共有人 ，應注意，買受人以外之其他不同意共有人仍有優先購買權。

三、小結：

不論出賣應有部分、或是全部，若要適用自住優惠稅率，則要4個人分別認定，也就是若要賣自已的部分，只要看自己有沒有符合 所得稅法第4條之5規定 ；若要賣全部，就要4個人都符合 所得稅法第4條之5規定 。

貳、重購退稅：

一、所得稅法：

第 14-8 條
個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

二、房地合一課徵所得稅申報作業要點：

二十、
本法第十四條之八有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及
退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買
之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或
執行業務使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配
偶之他方名義重購者，亦得適用。

前項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途
或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

三、整理一下重購退稅條件限制：

(一)、戶籍限制： 個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買 之房屋辦竣戶籍登記並居住 。其中一人即可

(二)、用途限制： 房屋無出租、供營業或 執行業務使用 。沒有綁一年。

(三)、所有權人限制： 以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配 偶之他方名義重購者，亦得適用。 –>買、賣房地，本人或配偶名義皆可。

(四)、期間限制：先買後賣或先賣後買，二年內。

(五)、移轉限制： 前項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途 或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

四、 與自住 優惠稅率 一樣，不論出賣應有部分、或是全部，若要適用重購退稅，則要4個人分別認定，也就是若要賣自已的部分，只要看自己有沒有符合 所得稅法及作業要點規定 ；若要賣全部，就要4個人都符合 所得稅法及作業要點規定 。 (案例可詳壹、說明)

參、總結：

危老重建地主，重建後房地，未來有可能自已出售，也可能是贈與或以遺產方式予子女後，子女再行出售，每種方式，所影響的稅負各有不同，要仔細與會計師討論後，才能得出最好的稅負規劃。