劉怡瑄新竹會計師/地政士/儀軒 TEL:03-5350616 新竹市光復路二段101號清華大學綜合第四大樓205室

很多人都有買賣房子的經驗吧，代書替您過戶之流程，很多人往往都沒有很瞭解，以致於與地政士產生了許多誤會，讓我來告訴您全部流程，往後在買賣不動產時，也更能清楚瞭解地政士為您承辦的業務，避免誤會產生。

第一步：簽約

在三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用履約價金存入專戶，保障買賣雙方交易安全。

一、賣方應備：

1. 身份證正本
2. 印章
3. 權狀正本
4. 水電單
5. 錢存入哪個帳戶
6. 貸款餘額證明，需提供塗銷銀行窗口資料，若買方有貸款的話，要向賣方銀行確定買方端銀行預計代償日期及金額，之後才可順利拿到賣方銀行的抵押權塗銷同意書。另外若賣方總價不足以取得銀行抵押權塗銷同意書，需先雙方協商後再繼續進行。
7.  如需他人代為簽約，需準備代理人之授權書與印鑑證明。
8. 若有需地政士處理房地合一稅申報，需提供原購入相關合約、成本、費用、優惠稅率申請證明文件。

二、買方應備：

          1、身份證正本

          2、印章

三、簽約時，雙方需要簽的文件有：

          1、實價登錄申報書：最重要”交易總價”不能有錯，到時候代書在送件時一併申報。

          2、個人資料保護聲明書：客戶提供之身份證，會用在與買賣案件有關之移轉、設定、貸款、及申請貸款所需之財產清冊、所得清單、報稅，申請第一類謄本、水電瓦斯過戶之用途上。

          3、防制洗錢聲明書：要確認你自備款資金來源無違反洗錢防制的規定。

          4、履保保證書、申請書：若有做履保，買賣價金會進履保專戶，履保會有手續費，雙方需確認無誤。

            5、簽本票：因為賣方在只拿到總價二至三成的時候，就要將整間房子過戶給買方。基於保障賣方能順利拿到剩下的尾款，於房屋過戶前，買方須簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。

四、簽約當下注意事項：

1、契約內容需詳細檢視：

                             (1)、契約內的重要數字，例如坪數、金額、持分等，需留意且盡量以國字大寫為主，避免被竄改。

                             (2)、買賣契約書盡量用公定版的，現在內政部有訂定範本可以參考。

                             (3)、相關聲明要看清楚，例如現況點交有哪些?違約事項有哪些?

2、未保存建物：買方未來若是增修改建繼續使用時，增修改建成本要售出時才能主張為修繕費用，此於房地合一稅申報，國稅局能否認定或部份易除或全部剔除。

3、稅費之負擔：

(1)、地價稅、房屋稅，以點交日為切算日，所謂點交日是買方收到權狀、鑰匙、在點交確認單簽名後，賣方則是專戶內扣掉稅費、代辦費、仲介費等費用後餘額確認沒有問題後在收支明細表上簽名，代書才能以買賣雙方這二張確認單讓建經公司將餘額匯至賣方指定帳戶。

(2)、契稅由買方負擔、土增稅由賣方負擔，地政規費、印花稅、代書費、簽約費、實價登錄費由買賣雙方各半；貸款相關費用像設定規費、火險、地震險、銀行開辦費等由買方全額負擔；賣方原來的銀行塗銷代書費則由賣方自行全額負擔；房地合一稅，由賣方負擔。

第二步：用印

1. 登記土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書(公契)、土地增值稅申報書、契稅申報書，並核對無誤。
2. 備證款(賣方備齊辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關書表證件交給買賣雙方所指定之地政士，再交付一部分價款)匯入指定帳戶前，需確實取得出賣人印鑑證明並用印章，確認印鑑證明章與印章相符，及印鑑證明指定用途無誤。
3. 在備證款階段，各家銀行應有至少初估買受人確定貸款金額及申貸銀行，當然最好是備證款前巳核貸金額。
4. 買受人向銀行對保前，設定抵押權契約書完成並核對無誤，土地登記申請書並核對無誤。

第三步：完稅

1. 申請稅單核發，稅單有土地及建物印花稅，土地增值稅、契稅、房屋稅。
2. 完稅，有履保就由專戶出稅款，沒履保就以雙方指定方式。
3. 需查欠稅，土地增值稅及契稅。
4. 約定買受人對保日，對保務必到場，確認對保完成及押本票。
5. 取得銀行用印好的設定抵押權契約書，必須再次核對標的物、義務人、義務人兼債務人無誤。
6. 買賣所有權移轉登記及抵押權設定登記需連件辦理，也就是買押連件，買方先取得二順位，完成後記得調第一類謄本去確認無誤才可放心。
7. 賣方的貸款銀行很重要，需跟銀行確認代償金額及承辦窗口電話。
8. 代償當日3點半前需確認代償銀行是否收款無誤，並同時確認領塗銷同意書時間。
9. 電力錶、自來水錶、瓦斯錶拍照結清
10. 地價稅及房屋稅分算
11. 去賣方原貸款銀行領銀行塗銷同意書、原設定抵押權契約書、他項權利證明書後，去地政事務所辦塗銷抵押權登記，塗銷後申請第一類謄本，送給買方貸款銀行，讓買受人銀行將款項匯至履保專戶或賣方指定帳戶。

第四步驟：交屋

一、給買方的文件：

1. 土地、建物權狀
2. 土地、建物設定後之謄本
3. 土地、建物所有權移轉契約書及印花稅、房屋稅、契稅繳款收據。
4. 實價登記申報書
5. 水、電、瓦斯憑證及繳納證明。
6. 若有履保的話，結案點交單
7. 地價稅、房屋稅及其他費用分算表
8. 地政士代辦費及稅規費明細表及收據
9. 若買方住宅用途為自用，需申請房屋稅及地價稅自用之申請書
10. 買方印章

二、給賣方的文件：

1. 土地、建物所有權移轉契約書及印花稅、房屋稅、土地增值稅、契稅繳款收據。
2. 實價登記申報書
3. 水、電、瓦斯憑證及繳納證明。
4. 若有履保的話，結案點交單
5. 地價稅、房屋稅及其他費用分算表
6. 地政士代辦費及稅規費明細表及收據
7. 房地合一稅申報資料
8. 原貸款銀行塗銷同意書影本
9. 火險、地震險退費申請憑證
10. 賣方印章

中小企業與銀行往來，需要資金融通時，常常聽到坊間所謂5P原則，到底什麼是5P原則呢?簡單來說，5P代表People（人）、Purpose（資金用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權確保）、Perspective（未來展望）。

一、People（貸款人信用狀況）：

銀行會針對貸款戶之信用狀況去評估，貸款戶的定義，通常是公司或負責人或保人，針對其信用狀況、經營獲利能力，及其與銀行往來情形等進行評估。

貸款戶建議與固定銀行往來，為什麼呢?因企業的各項收支均透過固定的往來銀行下，銀行也能清楚了解到公司的經營狀況和信貸記錄，而包括退票註記清償、背書和擔保債務未償、企業負責人和經營者的信用記錄，甚至水電費的繳交狀況和存款餘額足不足都會影響銀行對申貸的核准與否，若是之前的記錄不佳，亦應老實向銀行說明原因，雙方建立起信任，才能維持長久的合作。
第一次的申貸，通常中小企業都覺得困難重重，因為銀行與你第一次認識，都會很慎重地檢視相關文件和證明，時間可能會較長，通常也只會以小額的貸款和自償性融資為主，但中小企業主別急，應慢慢和銀行建立起關係來！

二、Purpose（貸款資金用在哪裡）

銀行需衡量有意貸款者的資金運用計劃是否合情合理、合法、明確且具體可行。

銀行會要求企業寫一份營運計畫書，讓企業自己也先審慎評估自己的資金需求，及要在哪些營營運項目上投注資金，規劃未來的回收期和自己的回收力，才能確定要借多少錢是對自己最有幫助的，也才能在辦理貸款時，說服銀行借錢給你，對企業的未來經營也才能更精準。

和如何在某些此外一般在集資開業後的一年內，要慎用資金執行計劃，因為依照銀行界的習慣，是不會貸款給成立不滿一年的商業和服務業。

三、Payment（還款來源有哪些?）

分析借款戶是否具有還款來源，可說是授信原則最重要的參考指標，也考核貸放主管的能力，授信首重安全性，其次才是收益性、公益性，通常借款戶是否能有足夠還款來源與其借款的資金用途有關；因此如果資金用途是依景氣及實際所需資金加以評估，並於貸款後加以追蹤查核，則借款戶履行還款的可能性即相對提高。

貸款之架構基礎：

1. 營授比：50%（可以依實際營收計算）
2. 負債比：400%資本額的4倍
3. 還款能力：報表營收－毛利－金流=還款能力

例如：500萬年營收的公司計算方式
公司毛利為30%=500萬年收入x30%毛利=150萬（毛獲科利）12個月均獲利=12.5萬（毛利）若扣除房租/人事管銷8萬每個月12.5萬－管銷8萬=4.5萬淨利

若客戶要借200萬36期5%的話依銀行公會表利率計算100萬=每月需還3萬此客戶只能借款150萬。

四、Protection（銀行債權如何確保?）

(一)、為了確保債權，任何貸款都應有兩道防線， 第一為「還款來源」 第二為「債權確保」，而擔任確保債權角色者，通常為銀行與借款戶所提徵的擔保品。

貸款時，擔保品是最基本的要件，這也是大企業和中小企業在取得貸款的難易度中，最大的差別，目前在這一方面，除了自己提供擔保品外，也可以尋求中小企業信用保證基金協助，以補足擔保。

(二)、擔保品」是指哪些？擔保品有哪些？

信保基金保證、房子廠房土地、客票、金流、回存。

(三)、近期信保基金相關新聞：

 2023/04/27新聞：

疫後振興專案貸款提供依法登記的中小企業利率最高2.095％、額度最高3,500萬元貸款，保證成數最低八成；另提供僅有稅籍登記與員工未滿5人的事業，額度最高400萬元貸款，利率最高2.095％，保證成數最低九點五成，其中100萬元以內的利率最高1.595％，保證成數一律十成；低碳智慧納管貸款提供朝智慧與低碳化轉型的中小企業使用，保證成數最低八成，取得特定工廠登記或經地方政府核定改善計畫的納管工廠，保證成數一律九成，利率最高2.095％，資本性額度不超過計畫經費八成，周轉金額度最高3,500萬元貸款。

上述兩項專案貸款的利率介於1.595％至2.095％，補貼金額從12萬元至55萬元不等，利息補貼相當優厚，最高可達110萬元，符合各該貸款的適用對象，請逕向金融機構申請。

五、erspective（公司未來展望）

銀行在從事「授信業務」時，須就其所負擔的風險，與所能得到的利益加以衡量。其所負擔的風險，為本金的損失與資金的凍結，而所能得到的利益，則爲扣除貸款成本後的利息、手續費收入，及有關其他業務的成長。

六、其他需留意事項：

1. 銀行會要求提供財務報表：

應儘可能出示公司和相關人的財務證明，包括平時記帳的帳本、支出憑證、往來存匯款記錄、名下的不動產和所得稅結算申報單等，讓銀行清楚公司的財務狀況和償還能力，這一點在目前逾放比和呆帳比例大量增加時，銀行會更加謹慎的！

財務報表不外是企業的基本資料、出資人、動產與不動產狀況、近一年內企業營收和存借匯的情形，加上簡易的資產負債表和損益表等，讓不會編製財務報表的企業，可以詳盡向銀行表述自己的財務狀況。

公司登記儘量以「有限公司」或「股份有限公司」設立，商號是不容易借到錢，若借得到，金額也不高。資本額儘量不低於50萬元。 公司該有的文件要齊備， 例如：股東名冊、會議紀錄、變更事項、損益表、資產負債表以及相關報稅紀錄….等等。

2、與固定銀行來：

公司本身一定要設立有固定的公司帳戶，請往來廠商.客戶利用公司帳戶往來，讓公司存摺有出有入，金額不能太低，尤其每個月的15號與30號，這2個日期的存款餘額基數相當重要(大部分銀行是以這2天的結餘款相基數計算)，這2天金額能高儘量高。

3、營業稅401申報書報繳記錄會影響申貸：

報稅紀錄不要因為要避稅或是少繳稅金而報低，尤其，中小企業主在與銀行申辦各類貸款時，401表是相當重要的資料，寧可多繳一些稅金讓401表的營業往來紀錄漂亮些，申貸才會更容易!

4、負責人信用記錄需良好：

做好以上的步驟，才發現負責人本身的信用記錄是有瑕疵的? 那一切都是白搭! 中小企業負責人的信用非常重要， 基本上退補記錄、現金卡、預借現金的使用等都會是「減分」項目， 當然若有適當擔保品還是可以彌補信用評分不足的窘況。

by儀軒地政士/會計師事務所

最近常常在臉書粉絲團地政事務所宣導未辦繼承登記應盡速辦理之訊息，之前也有辦理這類型案件，提供申辦流程給大家參考。

一般來說，未辦繼承登記之案件，很多是持分人數眾多，拿到也無法處分，而且有巳經經過好幾代，再來持分又不多，所以就拖著拖著，一代一代的凋零，到現在繼承人要去辦，光列出繼承系統表，就有困難，所以才會產生那麼多的未辦繼承登記案件。

以前未辦繼承登記，不會怎麼樣，反正是你的國家拿不走，但土地法及相關法規，近年有修法，未辦繼承登記達一定年限，就會被拍賣掉，也就是祖先財產，就可能歸外人所有，但國家要盡一定的通知程序，還有執行過程一切都要合法才行，所以，這陣子很多繼承人收到未辦繼承登記的通知函，紛紛來詢問該怎麼處理才好。

以下均以未辦繼承登記為不動產來做說明，一般來說，若用分別共有方式登記，流程及應備文件如下：

一、每位繼承人都要到戶政事務所申請一份戶籍謄本(記得帶印章)及死亡人(也就是被繼承人)的除戶謄本。

二、另欲申請分割繼承登記，繼承人應依土地登記規則第40條規定親自到場，倘繼承人無法親自到場者，得依土地登記規則第41條規定擇一辦理，如：檢附印鑑證明替代。若是一般繼承，則無需印鑑證明。

三、再到地政事務所謄本櫃台申請土地、建物謄本，線上申請也可以，但要申請第一類謄本，也就是全部資料都揭露的謄本。

四、到國稅局去申報遺產稅，拿到遺產稅完稅或免稅證明書。

五、拿遺產稅完稅或免稅證明書後，到地方稅務局去蓋無欠稅章，也就是要過戶不動產，稅都要沒欠就對了。

六、準備原權狀影本，若巳遺失的話，就要填權狀遺失切結書。

七、提供繼承系統表。

八、繳納罰鍰，逾期申辦繼承登記，應處登記費罰鍰多少？

1、登記費計算方式：土地按申報地價千分之一計算；建物按價物權利價值千分之一計算。
2、罰鍰之計算方式：每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。
3、舉例：被繼承人於101.11.22死亡，繼承人於102.12.1辦理繼承登記，應處登記費額6個月。最多罰20倍，金額會很高嗎?不一定，要看你土地與建物的價值而定。

九、填寫土地繼承登記申請書，檢附以下文件：

1. 土地登記申請書。各地地政事務所網站都有提供電子檔下載服務。
2. 登記清冊。
3. 繼承系統表。
4. 戶籍謄本。（含被繼承人死亡記事之戶籍謄本及繼承人現在之戶籍謄本）
5. 法院准予備查之繼承權拋棄文件。（拋棄繼承權者須檢附，請參閱 臺灣臺南地方法院全球資訊網 ）
6. 遺產分割協議書。（辦理分割繼承登記時須檢附，並貼足不動產價值千分之一印花稅）　
7. 遺囑正、影本（辦理遺囑繼承時檢附，民法相關規定參閱全國法規資料庫）。
8. 遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件。
9. 所有權狀正本。（如權狀遺失得由繼承人檢附切結書辦理） 　
10. 繳納登記費、書狀費。（登記費以死亡當時遺產之申報地價千分之一計算，書狀費每張新台幣80元整）
11. 其他依法律規定應提出之證明文件。

十、可以跨縣市辦理嗎?

坐落本市之不動產得向本市任一地政事務所申辦繼承登記；他縣市之不動產，則得向本市任一地政事務所申請跨縣市代收代寄服務。

把申請文件都準備好，到就近地政事務所，他們就會幫你先預審有無缺件，沒有的話，就會協助代收代寄之服務，我覺得是很方便，就不用大老遠跑一趟。

十一、其實辦理這類未辦繼承登記案件流程並不難，難在以下幾點：

(一)、繼承人數眾多，若沒辦法全部都會同時，只能用以下方式辦理：

1. 得由繼承人中一人或數人為全體繼承人之利益，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息等有關費用後，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。日後繼承人已達成協議時，可再向地政事務所申辦分割繼承登記或共有型態變更登記。
2. 公同共有沒有持分的概念，而是全體繼承人不分持分多少地一起共有。也因此，公同共有物如果要賣出（處分），需要全體共有人的同意才可以進行。而「分別共有」（又稱持分共有），每個人有明確的持分，因此不需要其他共有人的同意，自己一人就可以決定賣出自己的那份持分。

二、若未辦繼承巳經經過好幾代了，繼承系統表要畫出來實有難度，因為跟本不知道每房有幾個繼承人，目前是生存或死亡的話，目前內政部有提供網路申辦繼承案件戶籍謄本線上申請，因繼承案件民眾仍有查調被繼承人與繼承人關係，以製作繼承系統表的需求，連結機關無法主動查知，因此，內政部特別推動「網路申辦繼承案件戶籍謄本」試辦作業，以解決民眾奔波及降低紙本戶籍謄本的核發。

以下提供給大家參考，若有問題，也可上各地地政事務所，也可打電話詢問，都可以得到相關資訊，現在公務員的服務都很好，有問題他們都會協助，但我建議，這只適用一般小額的繼承案件，若金額較大，涉及稅負或複雜地政問題時，還是建議洽詢專業地政士或會計師會比較好。