By儀軒會計師/地政士事務所

前幾天與客戶談到了貸款的議題，中小企業要成長、要存活，資金鍊不可斷，若沒有富家底、富爸爸的情況下，適度的借款是有必要的.

但是往往企業主在申請貸款時，不是資格不符，就是條件不足，常常摸得一鼻子灰，能借到的金額也都不高，當然，中小企業本身就是非大型企業，規模當然沒辦法跟大公司比，所以善用政府提供的貸款方案，是比較容易貸到需要的款項，而且部份貸款方案還能獲得信保基金的背書，獲貸的機會又提高了許多.

今天我們就來聊聊大家常見的青年創業貸款及最近很夯的疫後振興貸款及低碳智慧化轉型貸款。

壹、青年創業貸款

一、申請條件：負責人年滿20～45歲，並設有中華民國戶籍。

二、設立登記：依法辦理公司、商業、有限合夥登記或立案未滿5年之事業。

三、課程證明：3年內曾受政府相關課程至少20小時，或取得2學分。

四、其他限制：以負責人名義申請，出資額應占該事業體實收資本額20%以上（屬立案事業無出資額登記者不受此限）。外國人須事先取得創業家簽證或就業金卡，並僅能以公司事業體名義申請。

五、可貸的資金額度：

1、開辦準備金：最高200萬元(事業成立後八個月內申請)

2、週轉性支出：最高400萬元（營業所需週轉支出）

3、資本性支出：最高1,200萬元（購置/建或修繕廠房、軟硬體設施、設備機器等）

六、貸款利率：

依中華郵政儲金2年期定期儲金機動利率＋年息0.575％（機動計算）

七、貸款期限：

1、準備金：最長6年（含寬限期最長1年）。

2、週轉性支出：最長6年（含寬限期最長1年）。

3、資本性支出：廠房、營業場所及相關設施，最長15年（含寬限期最長3年）。機器、設備及軟體，最長7年（含寬限期最長2年）。

八、缺點：

但是申貸條件嚴格，準備資料多、過件率又低，若申貸額度達到100萬以上，還是一樣要提交創業申請書及擔保品。

貳、疫後振興貸款

一、申請條件：

1、第一類：辦理公司/商業/有限合夥登記之中小企業

2、第二類：

A、員工數未滿5人中小企業

B、僅有稅籍登記之營利事業

C、無論是第一類或第二類，都需加上下列資格之一：

a、原申辦營運振興貸款或央行中小企業貸款專業融資方案經信用保證者。

b、疫後時期營運困難事業(自111年1月起至114年12月止，任連續二個月之月平均或任1個月之營業額，較111年、112、113年、114年內任連續2個月之月平均或任一個月或其他經主管機關認定之期間，經主管機關、受主管機關委任、委託之機關（構）或金融機構認定屬實，營業額減少達15%者。)

c、109年-111年停業再復業

二、可貸額度：

1、第一類：最高3,500萬

2、第二類：最高400萬

三、貸款利率：

1、第一類：2.095%，利息補貼1.595%，補貼1年

2、第二類：100萬以內1.595%、超過100萬2.095%，利息補貼1.595%，補貼2年

四、貸款期限：第一類與第二類均同

1、建構或修建廠房、營業場所及相關設施，貸款期限最長15年，寬限期最長5年。

2、購置機器設備（含運輸工具），貸款期限最長7年，寬限期最長3年。

3、周轉性支出：營運週轉金，貸款期限最長5年，寬限期最長2年。

參、朝低碳化及智慧化轉型貸款

一、申請條件：

1、符合中小企業認定標準第二條辦理公司登記、商業登記、有限合夥登記之中小企業且營業及債票信正常，惟不含金融及保險業、特殊娛樂業。

2、低碳化及智慧化定義：，低碳化、智慧化資格可由承貸金融機構逕自認定，企業亦可出具獲得政府單 位核發屬朝低碳化、智慧化之相關函文，如承貸金融機構認定有困難，企業才申請 低碳化、智慧化輔導，再由法人出具資格認定核定表。

3、低碳化：導入碳盤查碳足跡、精實管理、能源管理等碳管理機制及節能減碳等技術，或開發 低碳製程、技術、新產品或導入循環包材、低碳管理及綠色供應鏈，提升企業碳管 理能力或降低碳排放量。

4、智慧化：導入物聯網、人工智慧、數位化管理、精實管理、智慧感測及資訊安全管理等智慧 技術，或開發智慧技術或新產品及創新服務模式，提升智慧製造、營運或供應鏈管 理、資安防護程序，進而優化營運管理、生產製造或服務之品質與效率。

二、可貸額度：

資本性支出最高計畫8成，週轉性支出最高不超過3,500萬元.

三、貸款利率：

2.095%，貸款額度3,500萬以內，第一年補貼1.595%，故只需付0.5%

四、 貸款期限：

1、資本性支出：

A、廠房、營業場所及相關設施:貸款期限最長 15 年，含寬限期 5 年。

B、機器、設備:貸款期限最長 7 年，含寬限期 3 年

2、週轉性支出:貸款期限最長 5 年，含寬限期 2 年。

壹、夫妻相互贈與

一：基本查調，調第一類謄本

二：填寫贈與登記書表，登記原因為夫妻贈與

三：向國稅局申報贈與稅，取得不計入總額證明書

四：申報土地增值稅，取得免稅證明

五：申報契稅及繳納契稅

六：申報房屋稅

七：繳納印花稅後，過戶完成，申請第一類謄本

八、其他應注意事項：

1、如原不動產持有人，過去已經用過「一生一次」的10%自用住宅土增稅優惠稅率，為了其他房產售屋節稅，則先透過贈與給配偶，除了免課贈與稅，之後將房屋出售給第三人時，亦可再享有其配偶一生一次的土增稅優惠稅率。不過提醒民眾，土增稅「一生一次」須為本人、配偶或直系親屬所有並設籍，且出售前一年不能有出租或營業使用，才能符合優惠條件。

2、夫妻相互贈與為農地時，有關土增稅之規定：

「夫妻贈與」和「農地移轉」都可不課徵土地增值稅，但對納稅義務人造成的影響並不相同。

農地移轉給自然人不課徵土地增值稅，是要「繼續」做農業使用，如承受人於其持有期間，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時，既使再恢復作農業使用，仍應課徵土地增值稅，而且以該土地第1次贈與前的原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

舉例說明，例如陳先生將土地贈與其妻楊小姐，選擇適用依第39條之2第1項農地不課徵土增稅的規定，因楊小姐持有土地期間有經限期恢復作農業使用而仍未繼續做農業使用情事，日後該筆土地再移轉予第三人時，縱使再恢復作農業使用，仍不得再申請農地不課徵，而且必須合併計算當初陳先生持有期間至其妻楊小姐移轉第三人時的土地漲價數額，一起課徵土地增值稅。如果陳先生當初並未申請農地不課徵，而是以「夫妻贈與」的方式辦理移轉，其妻楊小姐縱使在持有期間內有前述未作農業使用的情形，只要日後再移轉第三人時，該筆土地已經恢復作農業使用，仍然可以申請農地移轉不課徵土地增值稅。

3、只要房屋持有者有變更，地價稅的自住稅率都需要重新申請，如果還是自住自用，記得辦理完就順便申請自住稅率。

貳、一般贈與：

一、個案產權調查：

二、贈與人與受贈人簽訂贈與契約

1、常見的是二親等贈與想改成二親等買賣，需注意下列事項：

A、需有足夠資金支付買賣價金，若需貸款支付買賣價金，需充份與代書討論後再進行

B、二親等買賣也需要訂立私契。

C、二親等買賣稅負高(有土地增值稅、契稅、印花稅)，若是因怕後續繼承有爭執而做此案時，也可先立遺囑，指定好分配方式，待繼承開始時再辦理遺囑繼承登記，就可免於高額稅負。

D、二親等買賣，需有買賣資金收付之事實證明文件。

三、製作贈與登記書表

四、申報贈與稅

五、申報土地增值稅、契稅、印花稅

土地增值稅一生一次優惠稅率，僅適用買賣，贈與不適用一生一次。

六、地政機關送件，結案後申請第一類謄本

參、結語

贈與案件，自行申辦過戶，並非難事，難在於前階段之討論階段，往往很多稅要綜合考量，故還是建議找專業之會計師或地政士充份討論後再行辦理較佳。

壹、簡介

貮、需辦理之相關土地登記

一、舊有建物拆除：需辦理消滅登記。

(一)依土地登記規則第 31 條：建物全部滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。–>建物滅失，建物之所有權、他項權利及其他負擔，失所依附，均歸消滅。

前項建物基地有法定地上權登記(民838-1、876、924-2、927)者，(不包括意定地上權登記)應同時辦理該地上權塗銷登記；建物為需役不動產者，應同時辦理其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建物已辦理限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。

(二)稅：

二、若有向銀行融資，銀行會要求土地辦理信託登記：

(一)、原則上信託不一定需要登記，但登記便可對抗第三人。依土地登記規則第 127 條：受託人依信託法第九條第二項取得土地權利，申請登記時，應檢附信託關係證明文件，並於登記申請書適當欄內載明該取得財產為信託財產及委託人身分資料。登記機關辦理登記時，應依第一百三十條至第一百三十二條規定辦理。

(二)稅：

三、建物興建完成時，若為地主自地自建，需辦理建物第一次測量及建物所有權第一次登記：

(一)、依地籍測量實施規則259，建物登記採任意性登記，但一但登記後，便採強制登記。第 259 條：新建之建物得申請建物第一次測量。但有下列情形之一者，不得申請測量：一、依法令應請領使用執照之建物，無使用執照者。二、實施建築管理前建造完成無使用執照之建物，無土地登記規則第七十九條第三項所規定之文件者。

(二)、建物第一次測量，有三種方式可自選：

1、地所轉繪位置圖及平面圖：

依地籍測量實施規則273、282-1 ：

第 273 條：建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、建物以其外牆之外緣為界。二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。三、使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。四、地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範圍為界。中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例第六十一條之一第一項及第二項規定期限申請建造執照之建物，其屋簷、雨遮及地下層之測繪，依本條修正前規定辦理。

第 282-1 條：於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣工平面圖轉繪建物平面圖及位置圖，免通知實地測量。但建物位置涉及越界爭議，經查明應辦理建物位置測量者，不在此限。前項轉繪應依第二百七十二條至第二百七十五條、第二百七十六條第一項、第三項、第二百八十三條及下列規定以電腦繪圖方式辦理：一、建物平面圖應依使用執照竣工平面圖轉繪各權利範圍及平面邊長，並詳列計算式計算其建物面積。二、平面邊長，應以使用執照竣工平面圖上註明之邊長為準，並以公尺為單位。三、建物位置圖應依使用執照竣工平面圖之地籍配置轉繪之。四、圖面應註明辦理轉繪之依據。

2、地政士及專業人士轉繪位置圖及平面圖：

依地籍測量實施規則273、282-2：

第 282-2 條：依前條規定轉繪之建物平面圖及位置圖，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專門職業及技術人員為轉繪人。依前項規定辦理之建物平面圖及位置圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及轉繪人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。依本條規定完成之建物平面圖及位置圖，應送登記機關依前條第二項規定予以核對後發給建物測量成果圖。

3、建築師或測量技師等專業人士繪製並簽證：

依地籍測量實施規則282-3、土地登記規則78、78-1

第 282-3 條：依土地登記規則第七十八條但書規定，申請建物所有權第一次登記時檢附之建物標示圖，應依第二百八十二條之一第二項規定繪製，並簽證，其記載項目及面積計算式，登記機關得查對之。前項建物辦竣所有權第一次登記後，其建物標示圖由登記機關永久保管。

第 78 條：申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。但在中華民國一百零二年十月一日以後領有使用執照之建物，檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，不在此限。

第 78-1 條：前條之建物標示圖，應由開業之建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術人員辦理繪製及簽證。前項建物標示圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。依建物標示圖申請建物所有權第一次登記，申請人與委託繪製人不同時，應於登記申請書適當欄記明同意依該圖繪製成果辦理登記，並簽名或蓋章。

(三)、稅

四、若地主與建設公司合建分屋，雙方房地交換，需再辦理所有權移轉登記：

(一)、依所有權移轉登記之意義，總登記後，因所有權移轉，權利主體發生變更，所為之登記，造成所有權移轉之原因有買賣、贈與、交換、分割、土地徵收、照價收買、法院拍賣、法院判決、和解或調解等…。

(二)、稅負：

1、若將所分得的房屋以子女之名義為登記者，財政部國稅局表示需依規定申報繳納贈與稅

2、合建分屋所分回房地，無房地合一稅：

3、

四、信託關係結束，需辦理信託塗銷登記：

(一)土登：

(二)稅：

五、地主分回之房地，若有向銀行融資，銀行設定抵押權，需辦理抵押權設定登記：

六、未來地主將分回之房地出售，則需辦理所有權移轉登記、原抵押權塗銷登記：

(一)、土登

(二)、稅

七、地主分回之房地，若有發生地主死亡，則需辦理繼承登記或遺贈登記

(一)土登：

(二)土稅：

(三)若繼承人未辦理繼承登記時，土法73-1