地政士買賣案件過戶流程

很多人都有買賣房子的經驗吧，代書替您過戶之流程，很多人往往都沒有很瞭解，以致於與地政士產生了許多誤會，讓我來告訴您全部流程，往後在買賣不動產時，也更能清楚瞭解地政士為您承辦的業務，避免誤會產生。

第一步：簽約

在三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用履約價金存入專戶，保障買賣雙方交易安全。

一、賣方應備：

身份證正本
印章
權狀正本
水電單
錢存入哪個帳戶
貸款餘額證明，需提供塗銷銀行窗口資料，若買方有貸款的話，要向賣方銀行確定買方端銀行預計代償日期及金額，之後才可順利拿到賣方銀行的抵押權塗銷同意書。另外若賣方總價不足以取得銀行抵押權塗銷同意書，需先雙方協商後再繼續進行。
如需他人代為簽約，需準備代理人之授權書與印鑑證明。
若有需地政士處理房地合一稅申報，需提供原購入相關合約、成本、費用、優惠稅率申請證明文件。

二、買方應備：

1、身份證正本

2、印章

三、簽約時，雙方需要簽的文件有：

1、實價登錄申報書：最重要”交易總價”不能有錯，到時候代書在送件時一併申報。

2、個人資料保護聲明書：客戶提供之身份證，會用在與買賣案件有關之移轉、設定、貸款、及申請貸款所需之財產清冊、所得清單、報稅，申請第一類謄本、水電瓦斯過戶之用途上。

3、防制洗錢聲明書：要確認你自備款資金來源無違反洗錢防制的規定。

4、履保保證書、申請書：若有做履保，買賣價金會進履保專戶，履保會有手續費，雙方需確認無誤。

5、簽本票：因為賣方在只拿到總價二至三成的時候，就要將整間房子過戶給買方。基於保障賣方能順利拿到剩下的尾款，於房屋過戶前，買方須簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。

四、簽約當下注意事項：

1、契約內容需詳細檢視：

(1)、契約內的重要數字，例如坪數、金額、持分等，需留意且盡量以國字大寫為主，避免被竄改。

(2)、買賣契約書盡量用公定版的，現在內政部有訂定範本可以參考。

(3)、相關聲明要看清楚，例如現況點交有哪些?違約事項有哪些?

2、未保存建物：買方未來若是增修改建繼續使用時，增修改建成本要售出時才能主張為修繕費用，此於房地合一稅申報，國稅局能否認定或部份易除或全部剔除。

3、稅費之負擔：

(1)、地價稅、房屋稅，以點交日為切算日，所謂點交日是買方收到權狀、鑰匙、在點交確認單簽名後，賣方則是專戶內扣掉稅費、代辦費、仲介費等費用後餘額確認沒有問題後在收支明細表上簽名，代書才能以買賣雙方這二張確認單讓建經公司將餘額匯至賣方指定帳戶。

(2)、契稅由買方負擔、土增稅由賣方負擔，地政規費、印花稅、代書費、簽約費、實價登錄費由買賣雙方各半；貸款相關費用像設定規費、火險、地震險、銀行開辦費等由買方全額負擔；賣方原來的銀行塗銷代書費則由賣方自行全額負擔；房地合一稅，由賣方負擔。

登記土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書(公契)、土地增值稅申報書、契稅申報書，並核對無誤。
備證款(賣方備齊辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關書表證件交給買賣雙方所指定之地政士，再交付一部分價款)匯入指定帳戶前，需確實取得出賣人印鑑證明並用印章，確認印鑑證明章與印章相符，及印鑑證明指定用途無誤。
在備證款階段，各家銀行應有至少初估買受人確定貸款金額及申貸銀行，當然最好是備證款前巳核貸金額。
買受人向銀行對保前，設定抵押權契約書完成並核對無誤，土地登記申請書並核對無誤。

申請稅單核發，稅單有土地及建物印花稅，土地增值稅、契稅、房屋稅。
完稅，有履保就由專戶出稅款，沒履保就以雙方指定方式。
需查欠稅，土地增值稅及契稅。
約定買受人對保日，對保務必到場，確認對保完成及押本票。
取得銀行用印好的設定抵押權契約書，必須再次核對標的物、義務人、義務人兼債務人無誤。
買賣所有權移轉登記及抵押權設定登記需連件辦理，也就是買押連件，買方先取得二順位，完成後記得調第一類謄本去確認無誤才可放心。
賣方的貸款銀行很重要，需跟銀行確認代償金額及承辦窗口電話。
代償當日3點半前需確認代償銀行是否收款無誤，並同時確認領塗銷同意書時間。
電力錶、自來水錶、瓦斯錶拍照結清
地價稅及房屋稅分算
去賣方原貸款銀行領銀行塗銷同意書、原設定抵押權契約書、他項權利證明書後，去地政事務所辦塗銷抵押權登記，塗銷後申請第一類謄本，送給買方貸款銀行，讓買受人銀行將款項匯至履保專戶或賣方指定帳戶。

一、給買方的文件：

二、給賣方的文件：