今天想要來聊聊房地合一稅的優惠規定，房地合一稅是對交易所得課稅，所以若交易損失，則不在房地合一稅課稅範圍，而這些年房價的高漲，大多數的交易，所得多於損失，故我們今天就來聊聊，若危老重建地主們，想要降低房地合一稅，有什麼節稅的方法呢?
房地合一稅節稅方法，不外乎是有三種：享受優惠稅率、免稅、或重購退稅，而危老重建地主能適用到的，有自住優惠稅率10%及重購退稅這兩種，那我們今天就集中火力來談談這兩個吧
首先，先說明一下，自住10%一定要繳稅，而重購退稅可能全額退，也可退部份。
壹、我先來說說自住優惠稅率10%的條件規定：
一、依所得稅法第4條之5規定：
第 4-5 條 前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限： 一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地： （一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。 （二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。 （三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。 二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。 三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。 四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。 前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第三項損失減除及同條第四項後段自營利事業所得額中減除之規定。
簡單來說，符合下列要件即可適用免稅額400萬且10%優惠：
(一)、戶籍限制： 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，而且要連續居住滿6年 。–>設籍的話，個人、配偶、未成年子女其中一個即可。
(二)、用途限制： 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。–> 要綁六年的意思。
(三)、次數限制： 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。 –>也就是六年用一次
二、來試想一種情況，假設四位子女繼承房地，各有1/4的持分(分別共有)，未來可能有三種情況：
(一)、出售”全部”給第三人
依照土地法34-1規定：
第 34-1 條 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
依照土地法 34-1 執行作業要點第10點：
第 10 點 部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。
也就是說，擴大土地法34-1第4項優先購買權的適用，賣全部土地也可適用34-1第4項，當共有土地全部出售時，不同意之共有人有優先購買權，故應先通知優先購買權人是否原依同一條件優先承買。
假如3個人都同意要賣，不同意的那1人，可主張優先購買全部。
(二)、出售”應有部份”給第三人：
第 34-1 條 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
共有人要把自己的應有部份賣給外人時，其他共有人有優先購買權。
若有二個共有人都要主張優先購買時，則按優先購買權人之應有部份比例定之。
依照土地法 34-1 執行作業要點第 11 點 本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理： （九）他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。
(三)、出售應有部份給他共有人
共有人出售其應有部分於其中共有人，巳足以達成減少共有人數之立法意旨，則其他共有人無優先購買權。
(四)、出售全部土地予”同意”共有人：
不可以，違反民法第106條禁止自已代理規定，不得以多數決將共有土地全部出售於同意之共有人。
(五)、出售全部土地予”不同意”共有人：
可以， 未違反民法第106條禁止自已代理規定 ， 得以多數決將共有土地全部出售於同意之共有人 ，應注意，買受人以外之其他不同意共有人仍有優先購買權。
三、小結：
不論出賣應有部分、或是全部，若要適用自住優惠稅率，則要4個人分別認定，也就是若要賣自已的部分，只要看自己有沒有符合 所得稅法第4條之5規定 ；若要賣全部，就要4個人都符合 所得稅法第4條之5規定 。
貳、重購退稅：
一、所得稅法：
第 14-8 條 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
二、房地合一課徵所得稅申報作業要點：
二十、 本法第十四條之八有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及 退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買 之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或 執行業務使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配 偶之他方名義重購者，亦得適用。 前項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途 或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
三、整理一下重購退稅條件限制：
(一)、戶籍限制： 個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買 之房屋辦竣戶籍登記並居住 。其中一人即可
(二)、用途限制： 房屋無出租、供營業或 執行業務使用 。沒有綁一年。
(三)、所有權人限制： 以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配 偶之他方名義重購者，亦得適用。 –>買、賣房地，本人或配偶名義皆可。
(四)、期間限制：先買後賣或先賣後買，二年內。
(五)、移轉限制： 前項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途 或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
四、 與自住 優惠稅率 一樣，不論出賣應有部分、或是全部，若要適用重購退稅，則要4個人分別認定，也就是若要賣自已的部分，只要看自己有沒有符合 所得稅法及作業要點規定 ；若要賣全部，就要4個人都符合 所得稅法及作業要點規定 。 (案例可詳壹、說明)
參、總結：
危老重建地主，重建後房地，未來有可能自已出售，也可能是贈與或以遺產方式予子女後，子女再行出售，每種方式，所影響的稅負各有不同，要仔細與會計師討論後，才能得出最好的稅負規劃。